房產泡沫

房產市場潛在泡沫危機，泡沫若爆破，重則危害國家經濟、輕則影響產業市場，後續影響效應不可莫視。

 

2008～2009年的全球金融危機，起源於美國房產泡沫的爆破，在那一次危機發生後的期間，德國房地產市場平穩渡過，幾乎沒有留下受危機影響的痕跡。

 

我們將德國房產市場平穩的發展，以及完善的司法制度、嚴格的信貸政策帶出來，主要原因分別有：這是個可以參考的例子，我們可從中吸取一些精華，按本地情況加以採用，相信在穩定房產市場、屋價走勢方面可取得一定的作用。

 

從歷史經驗來看，凡是重視房地產的民生性質，將房地產市場作為消費市場，而非投資或投機市場，可以起到關鍵性作用，德國房地產制度，確實值得我們加以探討。

 

研究數據顯示，回顧過去30年，德國房價一直保持平穩發展，其平均房價漲幅不超過60%，研究其原因，主要是健全的司法制，以及完善的信貸制度，保障了德國房地產市場的長期穩定。

 

與其他國家相比，投資德國房地產大多是一些私人投資者，他們投資的數額不大，不像大財團投資者的大規模投資。

 

對產業投資者或投機者而言，德國的房產交易吸引力不大，首先，德國房產交易需繳納佔交易價格約10%的交易稅，房產擁有者每年還需繳納房產稅，10年內出售即參照公司稅標準、徵收資本收益的25%。

 

如果購屋者在購買房產後短期內脫手，很難從中獲利，根據該國的司法制，10年內脫售產業，若有賺益需繳付25%的盈利稅，此舉可保證房價不會因為投機者的肆意炒作走高，進而演變成房產泡沫。

 

另外，受到該國歷史傳統的影響，德國的房產發展，不會出現大面積新建住房的情形，這些房產對於大投資者來說，本身並不具有吸引力。

 

與此同時，德國的銀行還制定了嚴格的貸款審核標準，通常銀行只會對具備信用額度的投資者提供低息購屋貸款；符合銀行審核要求的投資者，可以獲得相等於房產價格約80%的低息貸款，投資者須自付20%購屋款。另外，投資者還需支付佔購屋價格10%左右的手續費。

 

如此可確保房產市場既不會出現房價偏高，也不會因為償還房貸資金中斷，房屋被迫拍賣的局面，值得一提的是，目前，德國民眾的租房比例仍高達40%。

 

這種發展趨勢有一定的歷史原因，第二次世界大戰後，德國資金匱乏，多數人無力購買屬於自己的房產，租房成為多數人的居住模式，並一直延續到現在。

 

今天在德國，即使是租戶也獲得一定的保障，除非通貨膨脹明顯升溫，否則，業主不宜隨意提高租金，而且每年需要繳納房產稅、屋價漲幅並不可觀、加上租金回酬不見得理想，促使投資房產的風潮並不熾熱，在當局監控之下的屋價，不致於出現不合理的漲幅。

 

當屋價漲勢或漲幅並不可觀，或者說租金回酬也不見得理想時，試問還會有許多人準備進場投資房產嗎？相信不會，如此一來，屋價就會降溫，市場原理離不開供求因素的影響。

 

假如屋價的漲幅與薪金漲幅不相上下時，相信更多人將有能力擁有自住房屋，而不是像今天的局面，有能力擁有者，可能不只一或兩間房屋，能力較遜色者，可能只 有半間（與另一個人聯名），或者根本沒辦法擁有，必須退而求其次選擇長期租屋。（星洲日報／焦點評析：鄭碧娥）