买产业不如买产业股

最近一直在为应该投资产业，还是投资产业股而摇摆不定。我个人是比较倾向于分散投资，即是双管齐下，但还是需要在比率方面做出比较确定的分配。
  
如果是以前的我，肯定会毫不犹豫选择直接买产业，因为我喜欢那种可以完全拥有、完全自我主宰，看得到、摸得到的感觉，最重要的是，握住一张屋契地契让我有安全感。感觉非常实在。但是自从成了冷眼信徒之后，我的想法开始改变。我开始认同他说的买产业股等于拥有产业。
 
我 自己也做了点分析：买产业的好处是自己可以完全掌控/管理那产业，要自住、要出租、要买要卖，全凭自己的意愿。而且，贷款买产业的话，只需少少钱（10% 首期），就可以做大投资，运气好的话，房价几年翻倍，就赚大钱了 。只要注意保持充裕现金，房价跌时仍有能力继续供下去便行了。
 
但是，比较于投资产业股，直接买产业的投资门槛还是比较高，不像投资股票般，有多少钱就买多少，而且，按揭也是一种压力。

不过，最让我却步的还是当房东所要应付的种种琐碎烦人的事情--租客走了要再找新租客，租客拖欠租金要头痛、租客弄坏屋子也要头痛，接到租客电话要求修理 这个修理那个，也是头痛。即使租客没问题，还是免不了要处理一大堆琐碎事。我也是因为来英国定居而把PJ的apartment出租之后，才体会了当房东的 烦恼。最近听说邻居（在英国）的屋子被租客用来种大麻，更觉心惊胆跳。
 
反之，投资房地产股票的话，以上的问题皆不存在。另外还有个好处，就是股票比房地产容易套现。冷眼刚发表的这篇文章，似乎来得正是时候，让我知道接下来应该往哪里走。
 
其实之前也陆陆续续买入一些产业股，如Melati，Plenitu和MKH(Metrok)，除了Melati因为价钱突然狂飙而套利，Plenitu和Metrok是买入后只有不断加码而不曾卖出。希望我可以好好守下去，并守出一个春天来。

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买产业不如买产业股 

作者：冷眼（分享锦集） 

29-4-2011 

在过去两年中，房地产价格暴涨，尤其是在尺金寸土的大都市，如吉隆坡，房屋供不应求，屋价作三级跳，涨幅尤其惊人。

首都居，大不易。首都市民，尤其是外来者，不少人只能望屋兴叹。

除非得到父母或亲人的帮助，否则的话，一般受薪阶级，要在吉隆坡购买最普通的民居，例如双层排屋，几乎已是可望不可及，即使付得起头期，每个月的供款，也把他们压得透不过气来。

房市不会形成泡沫

首都的许多职场中人，已终身成为“屋奴”。供屋子、供汽车、儿子昂贵的教育费、有增无减的生活费，已成为受薪阶级的噩梦。

房屋市场会形成泡沫吗？我的看法是不会。理由是：

1. 在屋价上涨之前，屋价曾停滞不少过5年，就以八打灵的屋价来说，普通排屋在四、五十万令吉之间徘徊了最少5年，如今涨至七、八十万令吉，涨幅高达四、五十 巴仙。在过去5年中，建材、地价已上升了一截，再加每年约6%地通货膨胀，建屋的成本恐怕已上涨了四、五十巴仙，故过去两年的屋价涨幅，其实是调整了成本 的上升，并不为过。

2. 在购屋者中，一部分是购买屋子作为自己及家人住用的，买进后就不会再卖出；另一部分是买屋作为投资的，这些都是手持多余资金，买得起屋子的投资者，有长期拥有屋子的能力，不会轻易抛售。

地皮涨幅比屋子大

投资者虽然有，但相信巴仙率不高。所以，房屋市场泡沫形成的可能性不大。但是，另一方面，屋价也不大可能再上一层楼，理由是：

1. 受薪阶级的收入增幅，跟不上屋子的涨幅，买屋与供屋，已非中等收入受薪人士所能负担得起。

2. 租金的上升幅度，跟不上屋价的升幅。投资回酬下降，使买屋子作为投资，已不大合算。

3. 除了收租之外，房屋投资者希望产业增值。但在屋价上升之后，增值的幅度，跟投资额相比，已不具有吸引力。

在真正需要屋子的人买不起屋子，购买屋子作为投资的魅力已递减的情况下，买产业作为投资，已不具吸引力，作为反向投资策略的信徒，窃以为买产业作为投资，此非其时。

在屋价猛涨下，地皮的价格亦猛涨，而且涨幅比屋子更大。从投资的角度看，地皮的涨幅通常比屋子大，理由是屋子会折旧，而地皮，尤其是永久地契地皮则不会。尤其是地点优良，接近市中心的地皮涨幅更加惊人。

上市产业公司3营运作风

犹记十多年前，吉隆坡黄金三角地带的商用地皮，每方尺售价不过五、六百令吉，如今每方尺2000多令吉仍有买方无卖方。

许多上市产业公司，拥有许多地点优良的地皮，假如你细读这些公司的年报的话，你会发现有些地皮，是在10年前，甚至20年前买下的。

地皮价格倍增

有关公司仍以十多二十多年前的价值入账，实际上，这些地皮的价格，可能已上升数倍，如果以目前的市价估值的话，每股净有形资产价值必然大增。

上市产业公司的营运作风，大致上可以分为三类：

第一类是买进地皮，就积极建屋出售，其盈利主要来自出售屋子。

第二类是买进地皮后，就慢慢的发展，他们的理由是屋价不断上涨，慢慢发展，较后兴建的屋子，由于屋价更高，而地皮成本低，故赚幅会更大。

与其积极发展地皮，倒不如放慢发展，这类公司的盈利，往往不如积极发展地皮的公司，但他们所持有的地皮已大幅度增值，每股净有形资产价值，比股价高一倍一点也不稀奇。

第三类是长期拥有房地产的办公楼、购物中心及工厂等，一方面有稳定的租金收入，一方面可以取得产业增值的利益，在上市公司中，雪兰莪实业和怡保花园是典型的例子，这也是所有产业投资信托公司所采的策略。

宜购二三线优质股

为什么上市产业公司不重估其地皮？

原来有关当局规定，凡是供发展用途的地皮，都不能重新估值后入账，这就是所有上市产业公司的账目中，供发展的地皮，仍以10年前，甚至20年前的价值入账的原因。

在大马股票交易所上市的产业公司，交投活跃及业绩表现标青的公司，其股价已大涨，目前的股价已反映其真实价值。

股价被低估

但第二、三线的产业公司，股价仍在低价区徘徊， 以他们所拥有的地皮计 算，股价肯定是被严重低估。这些二、三线公司的股票，不受市场青睐，一方面是他们的业绩表现，乏善可陈；一方面是交投不活跃，投资及投机者不感兴趣，导致 股价表现落后于大势。投资者与其买产业作为投资，倒不如买第二、三线产业股作为投资，更加合算。

当然，在买进之前，投资者必须作严格的筛选，毕竟第二、三线产业股，良莠不齐，并非全部值得投资。以买地皮的态度买产业股，应可获利。