大选落幕股价高攀 产业股重回基本面

随着全国第13届大选落幕，马股的产业指数在过去一周节节攀高，显示了市场对产业领域的信心。分析员表示，在全国备受瞩目的大选告一段落后，投资者可能会重新关注产业领域的基本面。

与此同时，分析员认为，我国产业领域并没有面对泡沫形成的危机，因为在过去三年家庭收入成长良好地扶持产业价格升值。

产业指数在过去一周上涨了144.44点或12%，从5月3日的1202.67点，扬升至5月10日1347.11点；同一时间，富时大马综指则上扬77.61点或4.58%，从5月3日的1694.77点，去到5月10日的1772.38点。

由此可见，在这一周之内，产业指数是跑赢富时大马综指。

其实，产业指数在今年以来处在扬升的格局，该指数从年初至今已经飙升27.84%，富时大马综指在同一时间的涨幅为4.94%。同样的，产业指数的表现领先富时大马综指。

基於预期巴生谷和依斯干达发展特区强劲的住宅销售，分析员因而看好产业领域的前景，并将该领域的投资评级从「中和」，上调至「增持」。

分析员说，近期公布的2012年产业市场报告显示，收入增长扶持房屋价格。

我国去年产业交易值的增长幅度减缓，按年上扬4%，至1430亿令吉；相比2010和2011年，产业交易值分别成长33%和28%（参考图表1）。

其中，住宅房屋的表现最为出色，产业交易值在2012年上扬10%，至680亿令吉；交易量则微升1%，至27万3000宗。然而，商业丶工业和农业产业的交易量则缩减。

交易总值而言，住宅产业的贡献比重最大，占47%，紧接着是占19%的商业产业。

大马平均房屋价格在2012年增长11.8%，这是自1996年以来首次取得双位数成长（参考图表2）。

联昌国际投行分析员指出，大马平均房屋价格在2012年增长11.8%，主要是由几个强劲的市场带动，其中包括：雪兰莪房屋价格成长16.4%丶彭亨增长15.3%丶槟城和吉隆坡则分别成长12%和11.1%。

至于在巴生谷表现最佳的房产类别，是雪兰莪州的半独立洋房，价格扬升了24.1%，为2000年以来的最大涨幅。

此外，吉隆坡的高楼房产价格上升16%，自1989年以来的最大涨幅。

高楼房产价格落后

无论如何，长期来看，吉隆坡高楼房产的价格指数依然落后有地房产。

尽管平均房屋价格取得双位数增长，不过联昌国际投行分析员不认为会形成泡沫。这是因为在过去3年较高的家庭收入成长扶持房屋价格的涨幅。

分析员称，大马房屋价格的3年复合成长率（CAGR）达到9.4%，超越同期的7.5%收入增长。对此，分析员将之视为迎头赶上的现象。

如果以较长的时间来看，比如说8年，房产价格与收入以相同的步伐成长，即5.5%；若以更长的时间13年来看，房屋价格的成长步伐是落后收入成长，即房屋价格增长4.8%，家庭收入则成长5.6%。

另一方面，若以吉隆坡为例，吉隆坡房屋价格的3年复合成长率为11.8%，而收入则以更快的速度成长，即增长16.1%。

因此，分析员认为，大马和巴生谷的「负担能力指数」（Affordability Ratios，即家庭收入除以房屋贷款）保持在高水平，这应该可扶持房屋价格持续升值（参考图表3）。

除了家庭收入成长，另一项支撑房产价格的因素是供应成长放缓。

分析员指出，在过去10至12年，房屋的供应成长幅度从双位数，走低至2%以下。

大马在2012年的房屋供应仅成长1.6%，写下最低水平纪录，其中吉隆坡的供应成长跌至1.1%，而雪兰莪则处在较高的1.5%。

值得注意的是，沙巴在2012年的房屋供应仅成长0.1%，相信这是沙巴房屋价格在过去8至13年快速成长的主因。

商业产业供应放缓

分析员表示，在巴生谷的办公楼丶零售和酒店的入住率（Occupancy Rate）持续疲弱。

比较正面的消息是，发展商也正视这个问题，而放慢或延后推出更多的商业空间，这是多年以来计划中的商业空间供应首次比住宅产业低。

分析员认为，未来几年内，这可能会缓解商业空间的供应压力。

办公楼入住率下跌

在办公楼方面，巴生谷办公楼入住率连续第5年下跌，整体入住率下跌1.2%，至79.8%。

随着入住率下跌，租金也继续面临压力。

值得一提的是，大马三大产业市场－－巴生谷丶柔佛和槟城，它们的办公楼入住率则是全马最低。

针对零售房产市场，巴生谷2012年的零售房产市场意外疲软，因为需求持平。

吉隆坡的零售房产需求在去年增加4万1000平方呎，但是雪兰莪的需求却萎缩3万8000平方呎。

这疲软的需求令人感到意外，因为零售房产信托的表现优异，它们手头上都有潜在租客的等待名单。

至于酒店，巴生谷的酒店平均入住率在去年下跌0.8%，至66.9%，扭转了过去两年良好的表现。

去年的酒店需求增加400间客房，但是供应跑赢需求，即增加了1100间客房。

吉隆坡的酒店入住率从71.6%，下滑至69.3%；不过，雪兰莪的酒店入住率从60.8%，改善至63.3%。

无论如何，分析员表示，巴生谷的酒店前景将会转好，因为2014年是大马观光年，预计将会吸引2880万名观光客。

赚幅提升　评级上调

随着国阵继续执政，联昌国际投行分析员认为，投资者将重新关注产业领域的基本面。同时，产业市场报告也显示，收入成长扶持房屋价格走高。

分析员相信，稳定的原料成本，以及不断上涨的房价，将让发展商受惠，因为赚幅获得提升。

基于巴生谷和依斯干达的住宅产业强劲的前景，分析员将该领域的投资评级从「中和」，上调至「增持」。

分析员将他们所追踪的产业股的目标价格，分别调高11至59%，因考虑到土地升值，尤其依斯干达地段。

随着大选风险已消除，分析员也将马星集团（MAHSING，8583，主板产业股）丶依恩奥（E&O，3417，主板产业股），UEM置地（UEMLAND，5148，主板产业股）以及UOA发展（UOADEV，5200，主板产业股）的投资评级调高至「超越大市」。

不过，则将实达集团（SPSETIA，8664，主板产业股）的投资评级维持在「短线买进」（参考文字表1）。

实达集团

市场仍然关注实达集团的接班人计划。随着该集团首席执行员丹斯里刘启盛已行使其第二个卖股选择权（putoption），将持股率从4.6%，进一步减至2.76%，市场纷纷揣测刘氏是否即将退位。

由于刘启盛是实达集团的代名词，因此他退休卸任可能会影响市场的情绪，尽管董事局已经点名现任副首席执行员拿督潘丁友为刘氏接班人。

无论如何，分析员相信，今年对实达集团来说是个强劲的一年，该集团将保持它在大马房产业的领导地位。

2012年10月至2013年3月的5个月内，实达集团已出售的产业价值高达23.3亿令吉，这不包括来自伦敦巴特西（Battersea）的40亿令吉销售。

分析员将实达集团的目标价格从3.59令吉，调高至3.99令吉，维持该股「短线买进」投资评级。

依恩奥

市场对依恩奥的关注，相信是大选后，该公司旗下斯里丹绒槟榔2（Seri Tanjung Pinang 2）填海工作申请将在什麽时候获批。斯里丹绒槟榔2占地面积760英亩，填海成本预计不超过20亿令吉。

联昌国际投行分析员表示，斯里丹绒槟榔的土地价值已升至每平方尺300令吉以上，单单以每平方尺300令吉计算，面积760英亩的价值相等于100亿令吉。

分析员补充，即使以较低的价格计算，即每平方尺200令吉，该土地价值也高达66亿令吉。

此外，依恩奥即将推出其位于依斯干达特区玛迪尼（Medini Iskandar），价值30亿令吉Avira wellness发展项目，其中排屋的售价将从每单位100万令吉起。

分析员相信，依恩奥凭着其强劲的品牌将取得强劲的销售，该项发展计划是与国库控股（Khazanah）和淡马锡（Temasek）联营发展，同时也是该公司在柔佛的首个发展计划。

依恩奥会被重估的利好因素，包括：第一丶斯里丹绒槟榔2的填海申请获批；第二丶其副董事经理所设定新的关键绩效指标（KPI）。

分析员将依恩奥的投资评级从「中和」，上调至「超越大市」，目标价格也从1.55令吉，调高至2.07令吉。

马星集团

由于看好产业领域的前景，联昌国际投行分析员将马星集团的投资评级从「中和」，调高至「跑赢大市」；同时，也将该股的目标价格从2.07令吉，调高至3.10令吉。

分析员称，基于积极管理方式以及扩展的商业模式，马星集团已经成为该投行的新首选产业股。

他补充说，有两项正面因素将使到马星集团被重估。这两项因素，分别是：第一丶在今年收购总值3亿5000万令吉的地库；第二丶达到新设定的销售目标，即30亿令吉（按年增长20%）。

马星集团将在依斯干达，巴生谷和沙巴寻找合适的地库。

此外，该集团将在下半年加速推介新盘活动，并希望达到30亿令吉销售目标，当中有62%或18.5亿令吉的销售料来自于巴生谷；20%或6亿零900令吉来自于柔佛；13%或3亿9600万令吉来自于槟城；5%或1亿4700万令吉来自沙巴。

UEM置地

市场对UEM置地的焦点将放在该集团如何推动依斯干达特区的发展。

UEM置地与腾飞置地（AscendasLand）将在努沙再也（Gerbang Nusajaya），联手发展207公顷，价值37亿令吉的的综合科技园。

早前，UEM置地与中国商城控股签署谅解备忘录，在努沙再也建立贸易展览中心。

同时，UEM置地与新加坡富豪林荣福旗下的FAS Track Autosports私人有限公司进行联营，在努沙再也打造35亿令吉的「汽车城」。

基于市场对依斯干达有浓厚的兴趣，联昌国际投行分析员调高努沙再也的土地价值，这使到UEM置地的每股净资产价值（RNAV）从2.86令吉，提升至3.31令吉。

2013年，UEM置地冀望从努沙再也取得20亿令吉销售，以及从非努沙再也地段取得额外10亿令吉的销售。

同时，UEM置地冀望其净利和股本回酬率（ROE），可分别成长20%和10%。换言之，其2013年的净利目标将介于5亿3800万令吉至5亿6500万令吉之间。

分析员将UEM置地的投资评级从「中和」，上调至「超越大市」，目标价格也从2.29令吉，调高至3.64令吉。

UOA发展

UOA发展预计在2013年首季获得9亿令吉以上的销售表现。

UOA发展直到大选后，未推出任何楼盘，分析员因而认为，其2013年次季销售表现可能相对较弱。不过，分析员相信，UOA发展在今年的销售可以维持，甚至超越去年写下的17亿令吉销售记录。

因此，分析员说，如果UOA发展能在2013财政年获得20亿令吉销售，也不会感惊讶。

UOA发展计划在今年推出数项可负担住宅项目。联昌国际投行分析员相信，这些项目将取得强劲的认购率。

重估UOA发展的潜在因素，包括：第一丶首季强劲的业绩表现和销售；第二丶相当吸引的估值，即单位数本益比，以及介于6-7%的周息率。

分析员将UOA发展的投资评级从「中和」，上调至「超越大市」，目标价格也从2.02令吉，调高至2.59令吉。