与时拼经．征盈利税或所得税？ 小心处理房产脱售

税务专家说，就税务角度来说，房产盈利税是房产投资者务必要掌握的税务知识，因为精明报税毫无疑问也属于精明理财的一环。
房产包括空置土地、园丘、店铺、办公室、商业大厦、酒店、停车场、房屋、工厂、货舱以及其他建于土地上的建筑物。房产的价值会逐年增加，而且承担风险也比其他投资产品低。
政府是在2010年重新实行房产盈利税课征。纳税人在2010年和2011年期间脱售持有期不超过5年的房产，并从中获利，将会被课征5%的房产盈利税。
政府也在2012年预算案公布提高房产盈利税的课征，脱售持有期不超过2年房产，并从中获利的纳税人，将会被课征10%的房产盈利税（比之前提高了5%）。
国内权威税务专家兼马来亚大学商务和会计系副教授钟贵发说，在现有所得税法下，税民从事买卖房产活动是一门“生意”，所赚取盈利可被课征最高26%的所得税。
　不过，若房产买卖属于长期投资，所赚取盈利则会被课征房产盈利税，或是免税。
　单从课税率层面来看，房产买卖被课征房产盈利税会比所得税来得有利。
　至于买卖房产交易属于生意，还是长期投资，则取决于各种因素，其中包括意图、持有期、回报等。
　钟贵发说，把房产脱售区分为长期投资还是生意货品非常重要，但至今未有单一或统一指引来区分它们，只能依赖分析交易周遭种种的因素和情况。
　他例出以下几项指引，有助于个人分辨房产交易属于生意还是长期投资：
　一、交易意图
　在购买房产时，税民有必要将购买房产意图明确化。
　为了证明房产是用作长期投资，税民在购买该房产时，一般上须支付至少20%首期钱，余额则以长期（5年以上）贷款来支付。
　而且，税民还得能够证明他是有能力长期投资该房产。换言之，他得证明自己有能力每月偿还该房贷及利息。
　另一方面，若是利用透支，高幅度地借贷来购买房产，如90%购买房产的资金来自贷款，并且在2年内将房产卖出。税收局则有可能将这项交易视为一门生意，当中的盈利被征收所得税。
　二、收入回报
　若税民将购入房产出租，就能加强此房产确实是用作长期投资，因为该资产会每月给与租金收入，即稳定收入来源作为回报。
　三、持有期限
　作为长期投资，房产可以给与资本升值。我国房屋一般7年后会升值100%，届时脱售可获得约1倍资本升值。房产一般上必须被持有至少4年以上，才能证明属于长期投资。
　若是房地房产持有期少过4 年，却因为不得已的原因，如资金短缺而必须急于脱售并获利，该盈利是属于资本获利，不会被征税。
　四、脱售频率
　在2至3年期间不断进行房产买卖活动，例如在1年内卖出2间房产、在2年内卖出2至5间房产，一般都会被视为在做生意，所赚取盈利必须缴所得税。
　当然，税民是否有能力长期持有房产也会是一个考量，而不会单看脱售房产的频率来决定。
　五、会计证明
　若个要购买房产作为长期投资，以获得租金收入或是资本升值，那么该房地房产必须在生意资产表上，被列为固定资产，而不是列为流动资产或是货品。
房产盈利税课征率 从房地产购买日起： 2012年1月1日起至今 2010年1月1日～2011年12月31日（%） 于2年或以内脱售 10 5 第3年内脱售 5 5 第4年内脱售 5 5 第5年内脱售 5 5 如何计算房产盈利税？ 个人可以参考以下的计算法： RM 可课税盈利 (A)(Chargeable Gains) XX 减：第4表免税额（RM10,000或A的10%，较高者） (XX) 可扣亏损(Allowable Loss) (XX) 可课税盈利余额 XX 乘：房产盈利税率 5%或10% 应缴房产盈利税 XX 减：亏损减免（Loss Relief；从2007年3月31 日过渡至） (XX) 净应缴房产盈利税（Net RPGT payable） XX 可扣亏损 v.s. 亏损减免
房产脱售有盈有亏，若是获利的话，个人将被课征房产盈利税；相反若是亏损，个人则无须被课征房产盈利税。
　钟贵发说，自2010年1月1日起，个人脱售房产的亏损可以过渡至下次房产脱售（称可扣亏损），减低下次脱售房产的可课税盈利。同时也减低该次房产房产脱售所需课征的房产盈利税。
　此可扣亏损可以一直过渡至下次的房产脱售，一直到扣完为止。可扣亏损可以在同一个或不同的税年里扣，只要该次的脱售房地房产有盈利。
　至于亏损减免，他指出，也可以减低房产盈利税的课征，但两者有差别。
　亏损减免是个人在2007年3月31日或之前，脱售房产的亏损乘于当时的房产盈利税率（0%至30%，视持有期而定）款额，从应缴的房产盈利税中扣除。
　可扣亏损则是从2010年才开始给与的优惠，它是从可课税盈利中扣除。
　亏损减免可过渡至2010年或以后所进行的房产脱售，从应缴房产税当中扣出来，而且也可以过渡至下次的房产脱售，直到扣完为止。
　扣除了亏损减免的余额就是个人真正应缴付的房产盈利税（净）。
持有期如何计算？
房产持有期将影响计算房产盈利税付多少，那么持有期是如何算、从何算？
　房产持有期其实是脱售日和购买日之间的相距。
　◆购买日（Acquisition Date）
　一项房产买卖交易得从两方面来看，也就是卖家和买家。对于买家，他的购买日就等于是卖家的脱售日。
　◆脱售日（Disposal Date）
　房产买卖的合约签署日、转让日以及付款日未必是同一日。有些房产交易会先签合约再付清款额。有的房产买卖则先付清款额后，再转让名字。这常常导致卖家混淆其房产脱售日究竟是哪日。
　首先，这得先取决于有房产买卖是否有拟定买卖合约。若买家与卖家有签署房产买卖合约，那么该合约签署日即是卖家的脱售日，也就是买家的购买日。
房产盈亏如何计算
在我国，房产盈利税是根据国土概念来课征，也就是说，从脱售国外的房产中获得的盈利，属于资本获利，无须缴付房产盈利税。
　钟贵发指出：“相反的，个人从脱售国内房产中所获得的盈利，则会被课征10%或5%的房产盈利税；或者是所得税，当然也有可能获得免税。”
　投资房产有盈自有亏。房产盈利税是政府就个人或公司脱售房产所获得的盈利而课征。不过，若是有关的脱售并没有盈利，甚至是亏损，个人和公司自然就无需被课征房产盈利税。
　要知道房产的脱售是盈是亏，首先得计算出该房产售价与买价之间的相差。而房产的买卖所牵涉一些开销如：律师费、印花税、税务顾问费，或是收入， 如：赔偿金等等也必须计算在内。这些开销和收入都需要先在售价或买价上做出调整，而这调整后的售价和买价之间的相差，才是脱售房产的盈亏。请看以下计算：
脱售房产所带来房产盈利税效果
房地产售价与买价之相差
．可课税盈利：5%/10%产业盈利税
．没有盈亏
．可扣亏损：过渡至下次房地产脱售
脱售房产的盈亏
房产售价（Disposal Price） RM：XX
减：房产买价(Acquisition Price) RM：XX
可课税盈利(Chargeable Gains) RM：XX
省税小秘诀1
纳税人买进多家房子并在2年内卖出，会被税收局视为是在从事房地买卖生意，盈利课征可最高达26%的所得税。
　不过，若是以下情况，则可以辩护并非从事房地产买卖生意，卖出产业所赚取盈利将会被当作是长期投资，被课征房产盈利税或是当作资本获利（Capital Gain）：
　a）持有房地产4年或以上；
　b）确保从房地产获得租金收入；
　c）利用存款支付房地产购买价格的至少20%。
　有关房地产买卖的文件记录务必保存至少7年，供日后作为证明。
省税小秘诀2
将自己居住的房子脱售出去，可以豁免房产盈利税。 　不过，须符合特定的条件：每人一生只可以获取一次免税（丈夫以及妻子可以分开享有），而且该房子是自己居住的房子。
省税小秘诀3
将住宅送给配偶，既把住宅转于配偶名下，属于一种破产保护的方法。
　只要证明把住宅送给配偶是出自于对配偶的爱，就无须为该房子转让而缴房产盈利税，配偶也不必付印花税。
私人住宅亲友赠送 可免除盈利税
在什么情况下，买卖房产可以被免除盈利税？
　钟贵发说，政府为了减轻个人房产盈利税负担，提供各项免税优惠。
　一）第4表免税
　个人在2010年1月1日起脱售房产将可享有第四表的免税。在此优惠下，个人可享有1万令吉，或是可课税盈利（Chargeable Gains）的10%，较高款额为免税额。
　此免税额会从可课税盈利中扣除，来减低房产盈利税，此优惠非大马公民也可享有。
　不过，若个人是以遗产管理人的身分脱售房产，他则不能享有此免税。
　二）私人住宅
　我国公民或是长久居民脱售私人住宅而获利，可享有免除房产盈利税的优惠。此免房产盈利税的优惠只限个人所拥有的私人住宅，并且每个人只能向有一次的权利。
　钟贵发指出，有利的是，夫妻可个别享有此项优惠。
　私人住宅是指可以用以居住的房子或是部分建筑物。例如双层店屋的上层用来居住，底层用来营业；脱售此双层店屋而获利可免除部分的房产盈利税。
　三）房产赠送
　在现有的规定下，个人将房产以礼物赠送的方式转让给他人，都会被视为是以市价脱售该房产。
　也就是说，个人得使用该房产脱售时的市价来计算出有关转让是否有盈利，若有个人就会被课征房产盈利税。
　不过，若是夫妻、父母与子女、祖父母与孙子女之间的房产赠送，则可获得免除房产盈利税。
房产盈亏如何计算
　作为一个精明的纳税人和房产投资者，除了必须掌握房地房产盈利税的知识，钟贵发说，投资者对印花税也必须有一定的了解。
　钟贵发说，房产买卖需要被课征印花税，它是根据房产的价值来计算的。
　单是一间价格70万令吉双层排屋，印花税就高达了1万5000令吉。对中低收入人士来说，买房子已经不容易了，再加上印花税，就难上加难了。
　政府为了减轻人民，尤其是中低收入人士的税务负担，特别免除了符合特定条件的房产买卖的印花税：
　一）低价房产
　从2002年7月1日起所签署的低价房产买卖合约，个人将可获得免除100%的印花税。
　低价房产是指售价不超过4万2000令吉（西马）或4万7000令吉 （东马）的房产。只要有关低价房产的建筑计划由州政府或是吉隆坡、纳闽或普特拉再也有关当局所批核，那么它的房贷合约将可免除印花税。
　二）中价房产（房子售价不超过35万令吉排屋、公寓或组屋）
　在2011年1月1日至2012年12月31日期间，马来西亚公民签署房子买卖合约购买一间中价房产，可以享有50%的印花税免除的优惠。此优惠只限一人一次。
　不过，钟贵发也提醒说，以上两个免除印花税，需符合以下几项条件：
　一）该房子是个人第一间住宅房子（也就是说个人在购买有关中价房产时，没有独自或与他人联合拥有其他住宅房产）；
　二）个人是马来西亚公民；
　三）房子买卖合约或是转让合约是在2011年1月1日至2012年12月31日间签署。
表6：印花税征税率
房产价值：首个RM100,000 印花税率：1（%）
房产价值：下个RM400,000 印花税率：2（%）
房产价值：超过RM500,000 印花税率：3（%）
出租房子长期投资须在业主名下呈报
房产投资除了能带来资本升值，在持有房产期间还可以将它出租，从中收取租金收入。
　钟贵发说，将房子出租，并且从中收取租金收入是需要呈报给税收局知道的。
　“租金收入跟随著房子的拥有权，因此会在业主名下呈报。”
　不过，他指出，并不是每个房子的业主都会亲自料理出租事宜并向租户收取租金，有的业主会聘请房产经纪代为处理，而有的业主则会请亲戚朋友代为收取租金。
　即使租金由其他人代收，还是必须呈报为业主的租金收入，而不是呈报为代收租金者的收入。
　“在我国的所得税法下，租金收入是以全年（2012年1月1日至2012年12月31日）收到的总租金来计算。这总租金还包括了租户预先支付的租金，也就是说这笔预先收到的租金也必须在收到的当税年里呈报。”
　他指出，就算这笔预先收到的租金最终得退还给租户，个人还是得在收到的当税年内呈报。
　另厢，钟贵发透露，业主有责任确保房子房子是处于“适合居住”情况下出租。因此，在将房子出租前，业主会维修房子、为房子购买火险等等。这些因为出租房子而支出合理和必要的开销，是可以从租金收入中扣除，减低税务的。
　以下是可以从租金收入中扣除的开销(可扣税开销)：
　（一）房子维修保养费用；
　（二）房子火险、窃险保费；
　（三）付给房产经纪的监督与租金代收费用；
　（四）寻找新租户取代旧租户涉及的开销；
　（五）房产融资贷款利息；
　（六）续约的律师费以及其他杂费；
　（七）门牌税及土地税；以及
　（八）替换提供给租户使用的家具设备、办公室设备以及厨房用具*。