依斯干达效应 创造经济效益

联昌国际研究将依斯干达特区比喻为「大马的深圳」，形容这个经济特区在我国达到了前所未有的亢奋水平，更在去年触及了临界点。

这情况，犹如邓小平当年南巡开放中国深圳经济特区后，国际间冒起的「中国热」。

大马首相纳吉最近「南巡」柔佛，更与新加坡总理李显龙齐宣布兴建总值300亿令吉的马新高铁（HSR）。

最 近一周，不难发现依斯干达概念股，如UEM置地（UEMLAND，5148，主板产业股）丶地不佬盛大（TEBRAU，1589，主板产业股）及怡克伟士 （EKOVEST，8877，主板建筑股），纷纷交投奇热。对於依斯干达特区的诞生，要追溯至上世纪90年代的一个前瞻性念头。当年，玲珑集团 （RENONG，即随後重组成UEM集团）大股东丹斯里哈林沙艾（Halim Saad）提出「Prolink 2020」计划，在努沙再也（Nusajaya）一片2万3875公顷建起当时亚洲规模最大的城镇项目。

只是，直到最近的乐高乐园（LEGOLAND）丶公主港（Puteri Harbour）与数家高等教育机构陆续盖起，才唤醒了发展商及购屋人士意识到沿着新柔长堤（Causeway Link）而建的房地产之庞大商机。

不过，要深入谈论和了解依斯干达经济区面貌，焦点未必一定得局限在的产业领域。

联昌国际研究在集合研究主管黄大任丶经济学家李兴裕及数名跨领域分析员的一份报告中，即整理出依斯干达的更多面向。比如以经济角度衡量该经济区进展丶确认更多直接或间接受惠的其它领域，以及从新加坡投资者角度，看待他们的投资情绪。

自去年10月份起，新加坡投资者即在依斯干达投资了超过40亿令吉，这笔踊跃的资金流入很大程度成就了该经济特区的蓬勃。

依斯干达发展迅速　带旺各领域

过去6年，依斯干达几乎不受任何海内外不稳局势影响，基建发展一日千里。

这6年来，依斯干达投资额已超越了首阶段（2006年至2010年）目标逾48%。总结2011至2012年实现的总投资额为368亿令吉，占了第二阶段（2011至2015年）目标730亿令吉一半。

在以服务业与制造业挂帅的9大产业群护航下，依斯干达成为我国成长最快速的经济走廊。

当局设下未来20年宏观投资目标的发展蓝图，打造柔佛成为世界级州属。

这一股「依斯干达效应」，不但能扩大柔佛的经济规模，让各行各业受惠，还能添加大马作为东盟投资目的地的魅力。

柔佛为我国面积第五大州属，人口第二多。单是依斯干达就占了柔佛近一半人口，并提供了全州逾半的就业机会。

不但如此，依斯干达也日益受到国际认可。具权威的《时代》周刊即点出当地的地理优势，看好「凭着两座横跨马六甲海峡与面向南中国海的港口，将能在全球贸易活动中左右逢源。」

《纽约时报》则直接打题「大型教育中心在大马初露峥嵘」，「努沙再也凭着翠绿宜人的的绿色田野氛围，笔直完善的平坦大道及两座主题乐园，最终将成为超过1.6万名学生理想中的第二家园。」

即使连最初抱质疑的人士都对这股由国内外投资者打造的「依斯干达效应」赞叹不已。各项浩大项目大致预料在2025年竣工，目前1/3工程已落成。

2006年至2012年，每年待实现投资额以45.3%或158亿令吉的涨幅稳步上扬。更重要的是，至今当中的4成待实现投资额经已投放出去，为经济活动丶就业与出口注入正面的「涓滴效应」（trickle-down）。

对比我国5大经济走廊区，依斯干达取得的承诺投资额居次，成功创造了最多就业岗位，6年15.4万个新工作，已实现2025年达到81.75万个新工作机会终极目标的20%。

此外，当地私人与公共投资搭配得宜，产业多元化至房产丶休闲丶旅店业丶教育及制造业。这也符合当初锐意打造成兼具经济增长与包容性社会发展的平衡增长愿景。

种植领域：种植商转型享甜头

全国大约14%或71万4130公顷的棕油园坵在柔佛，且棕油产量成长冠全马。这些拥有大片地库的上市种植商，还能从当地未来递增的房产需求和土地价值中得益。有者更有望捉紧时机，转型成为发展商。

不妨回顾90年代的巴生谷。当时地价与房价急剧上升，促成多家种植企业涉足房产，从而释放地库价值。

坐拥大片地库的IOI集团（IOICORP，1961，主板种植股）与森那美（SIME，4197，主板贸服股），即是巴生谷房产旺起来的最大得益者。

这个现象重新让人见识到，若种植商懂得把握房市蓬勃发展期，即可「华丽转身」摇身成发展商。

大马种植商深诸此道，多家知名企业已崛起成大型兼赚钱的发展商。有着甚至把触角伸展到新加坡丶英国丶中国及澳洲市场。

目前，可确认IOI集团与云顶种植（GENP，2291，主板种植股）在依斯干达的E区坐拥最大地库。森那美则透过在依恩奥（E&O，3417，主板产业股）的3成股权，於后者在打造玛迪尼（Medini）的保健城分一杯羹。

森那美还计划把旗下座落在依斯干达外围的巴莪（Pagoh）园坵改造成城镇项目。

其 它上市公司，贸易风种植（TWSPLNT，6327，主板种植股）丶居林（KULIM，2003，主板种植股）丶锦隆资源（KIMLOONG，5027， 主板种植股）丶TH种植（THPLANT，5112，主板种植股）丶联合马六甲（UMCCA，2593，主板种植股）及居銮（KLUANG，2453，主 板种植股），都在当地持有未开发地库。

FELDA环球投资（FGV，5222，主板种植股）因旗下租用土地注明只能供种植用途，可能是唯一错失良机的企业。

房产领域：重现生机

柔佛可能是继巴生谷之后，国内房市规模第二大的地区，但过去15年来的住房价格表现差强人意。

房价在这10年的年复合成长率（CAGR）才0.6%而已，远低於通胀率和全国平均4%CAGR增长的房价记录。这结果由多方面因素构成，包括物业竞争激烈丶供应过剩及缺乏自信。

柔佛的房产投资情况同样黯然失色。当地办公室入驻率为全国最低。零售产业入驻率为全国倒数第三。办公与零售产业的入驻率基本不会超过7成。但当地房产未来几年或能呈现出崭新的一面。

首先，房产始终是依斯干达主旋律，发展商无疑也是最大受惠者。逾20家上市产业公司在当地持有地库。

但主要发展商在柔佛的地库与销量比重并不大，只有一些规模小到不受大部份股票行追踪的柔佛发展商较为活跃。

油气领域：RAPID项目商机处处

首先，柔佛南部有丹绒柏勒巴斯港（PTP）和丹戎浪塞港（Tanjung Langsat），可接通边佳兰石化项目（RAPID）所在地。

在RAPID项目上扮演开荒角色的戴乐集团（DIALOG，7277，主板贸服股）董事经理饶文杰，看好南柔未来7年可建立起水深1000万立方公尺的深海终站，从而成为规模最大的石油丶石化与液化天然气（LNG）的全球贸易枢纽。

柔佛还能与一海之隔的新加坡互惠互利。新城地稀且贵，柔佛缺的正是工业型投资商。

目前，新加坡乃全球第三大石油贸易中心，2007年石油现货贸易量达3750亿美元，交易活跃程度紧随伦敦与纽约。然而，迪拜近几年在印度与中东国家炼油业崛起中也慢慢累积起实力，一直觊觎着超越新加坡的贸易中心地位。

《路透社》更预料，迪拜未来7年足以超越缺乏存储容量优势的新加坡，使后者的地位受威胁。

饶文杰相信，边佳兰终站将蕴藏着巨大的商机，最终或吸引一笔950亿令吉的总投资额。

除了戴乐集团和柔佛州政府的参与，荷兰皇家孚宝公司（Royal Vopak）也是核心参与者。引进孚宝这家全球最大独立储存终站码头（Tank Terminal）营运商，有助未来吸引更多理想投资对象。

运输基建：提升转运枢纽地位

依斯干达除了拥有丹绒柏勒巴斯港和柔佛港两大港口，还有即将改造成一站式货运与物流枢纽的士乃（Senai）机场。

而柔佛港与士乃机场都是MMC机构（MMCCORP，2194，主板贸服股）独资持有。该机构也持有丹绒柏勒巴斯港7成股权，另3成股权由丹麦航运界巨擎—马士基集团（AP Moller Maersk）旗下APM终站持有。

依斯干达的策略性运输基建主要分布点还算均匀，丹绒柏勒巴斯港坐落在C区丶柔佛港座落在D区丶E区则拥有士乃机场。

随着不同领域业者在此设立营运线，如物流集散地与仓库，势将刺激港口和机场的货物吞吐量。一旦依斯干达实现一定程度的规模性经营，将吸引到更多国际型集装箱班轮停泊港口，从而提升丹绒柏勒巴斯港作为全球举足轻重的转运枢纽地位。

再加上商业服务丶旅游业及其他领域的带旺效应，有望壮大依斯干达成为一线城市，媲美眼下的吉隆坡及槟城。这又会鼓舞人们对航空旅行的兴致，从而提振航空公司与机场乘客数量。

建筑领域：建筑材料业者受惠

依斯干达从外围通往市中心及各地区的道路基本建好。过去5年多的基建集中在努沙再也的土木工程丶通路及乐高乐园与大学城。

其中玛迪尼的最大土木工程配套总值7.67亿令吉，颁给了WCT有限公司（WCT，9679，主板建筑股）。

现阶段运输基建，已从铺道路过渡到兴建铁路。过去两年的境内高速大道工程较多颁给私人企业。要打造更高规格的马新高铁和马新跨国轻快铁系统（RTS），将吸引具有经验和佳绩的承建商角逐。

马新跨国轻快铁系统仍停留在探索阶段。不过如果牵涉到地底隧道，金务大（GAMUDA，5398，主板建筑股）将凭着成本优势看高一线。

至於马新高铁，由於规模太浩大，料承建商需要遵守捷运系统（MRT）的分工投标配套以争出线。

至 於曾在捷运竞标中脱颖而出的怡保工程（IJM，3336，主板建筑股）丶阿末查基（AZRB，7078，主板建筑股）丶双威（SUNWAY，5211，主 板产业股）丶MTD混凝土工程（MTDACPI，5924，主板建筑股）丶嘉登控股（GADANG，9261，主板建筑股）和成荣集团 （MUDAJYA，5085，主板建筑股），有潜能在马新高铁角逐中再下一城。

此外，以洋灰与钢铁为主的建材领域，同样是这波外溢效应的潜在受惠者。马新跨国轻快铁与马新高铁的骨架需要钢铁。钢铁一般占据铁路工程的4成原料比重。

同 样是造房与造路主原料的洋灰，其需求亦会后市看涨。估计今年需求量将增长4至5%。有望受惠的主要建材供应商包括最大市占率的拉法基马洋灰 （LMCEMNT，3794，主板工业股）丶大石机构（TASEK，4448，主板工业股）和安裕资源（ANNJOO，6556，主板工业股）。

新加坡投资意愿高

依斯干达与新加坡近水楼台的地理优势，加上低廉营运成本（包含劳动力丶电费与租金），对新加坡的中小型企业产生难以抗拒的诱惑。

事实上，新加坡制造商是依斯干达过去几年最大的外资来源。联昌国际研究相信，由於新加坡成本只涨不跌，加上缩紧外劳政策，狮城企业过海投资的活跃度不会减弱。

无论如何，科技领域公司却有其它方面的考量。新加坡主要上市公司早已将劳动密集型产线转移至低成本国家，高增值的原型设计与研发技术则留在当地进行。

除我国，中国丶泰国与印尼这些年早已引进较为低端的新加坡资金。

据当地多数科技企业回应，跟他们合作的原装设备制造（OEM）厂商所需的技术是否适合在依斯干达发展，将直接取决来马投资与否。

其它问题还包括部份业者在柔佛面对劳工短缺及员工安全问题。柔佛多数技术性工人倾向往新加坡工作谋取更高薪资；部份新加坡企业则对柔佛工业园以外地区的治安不具信心。

不远的未来，随着马新高铁与马新跨国轻快铁系统打通，还会吸引更多新城人士冲着依斯干达的廉价产业而来。

总结：依斯干达能否永续？

依斯干达特区的蓬勃发展程度让马新投资者刮目相看。接下来的问题是，依斯干达特区能否永续经营？分析员表示，这问题视乎投资者如何看待。

如 果投资者只是冲着产业增值而来，参考公主港现时的主要公寓价格迅速升值至每平方尺1200令吉水平，房产续增值不是没有可能。只是，随着未来3至5年内更 多新单位推出，相信当地房价会暂时触顶。这跟吉隆坡市中心房价近两三年内房价翻倍增长，但随着大量供应推出而回调的情况相似。

若想知道依斯干达能否成为经商目的地，相信答案是「肯定」的。只要马新两国外交关系没有波折，维持有利营商与投资的环境，相信这个趋势将能持续下去。

至今，两国当局积极的参与与投资，一齐完成数项重大项目，加上跨国交通连接，这些演进让两国越来越相濡以沫。

无论如何，分析员强调，新加坡对依斯干达的重要性，不该被无限放大，因为大马对新加坡的影响同样显着。毕竟，新加坡人也明白投资依斯干达具经济效益。