Monday, February 17, 2014

產業今年3大逆風

(吉隆坡13日訊)大馬產業市場將在2014年面對3大逆風,包括需求疲軟、供應增加及利率正常化,預計打擊購興,產業銷售量將下跌5至10%,惟屋價仍將高企不下,料將升高3%。
 
  • 大馬產業市場將在2014年面對3大逆風,包括需求疲軟、供應增加及利率正常化,預計打擊購興,產業銷售量將下跌5至10%,惟屋價仍將高企不下,料將升高3%。(圖:星洲日報)
銷售料跌5至10%
屋價料增3%
隨著產業市場走軟,目前已出現過熱現象的伊斯干達高檔共管公寓、吉隆坡辦公樓和小型混合型單位,將浮現更高的風險。
黃氏唯高達研究指出,儘管屋價因成本推動而企穩,今年屋價應可按年成長3%(和通膨率一致),但需求放緩和游資緊縮,以及更多新供應流入市場,產業市場的逆風正在加強。
第一道逆風是2014至2015年新產業供應將加速。這是由於在2011至2012年有大量新盤推介活動,尤其是高樓住宅/綜合發展計劃,導致接下來的新供應量大增。自2011年以來,建築動工活動已強勁反彈,如今開始有更多產業竣工。
第二道逆風則是需求放緩。拜政府近期的打房措施加上人民可支配收入減少所賜,國內產業需求深受影響。在補貼合理化計劃、明年推出消費稅、落實最低薪金制和馬幣疲軟,將引爆通膨,令人民負擔加重,購屋能力隨之降低。
回顧在2005至2006年和2008年汽油售價大漲時,住宅銷售萎縮3至5%,交易量大減7至8%。
銀行或同步升息
第三道逆風則是利率正常化將打擊購屋情緒。
大馬國家銀行可能調升隔夜政策利率以抑制通膨,雖然推動經濟成長仍是只最優先考量。雖然銀行平均貸款利率不一定追隨隔夜政策利率,但由於房屋利率淨息差(NIM)目前收窄至約1%,因此銀行將可能同步升息。
“我們估計利率每上升50個基點,將令可負擔能力降低1.6%,雖然衝擊可能很小,但至少在最初階段將會打擊購屋情緒。”
黃氏唯高達指出,大型基建不斷推展,原料和勞力需求增加,可能進一步推高成本。建築公司擁有龐大合約訂單,並可能獲頒更多合約,加上2014至2015年將有更多產業供應,而政府近期取締外勞將令建築業勞工問題惡化。
據瞭解新建築合約投標價格已提高10%,補貼合理化和消費稅將令成本進一步上漲,令發展商賺幅受侵蝕,因市場疲軟,難以轉0嫁成本給購屋者。
3產業次領域過熱
黃氏唯高達指出,3個產業次領域正出現過熱現象,令風險升高。
吉隆坡辦公樓:
根據萊坊房地產公司(Knight Frank),吉隆坡新辦公樓面積在2016年杪將增加21%或1千400萬方尺,由於每年平均吸納率只有300萬方尺,顯示有潛在過剩的風險。舊的辦公 樓可能流失租戶給更新、更現代化和更大樓面的建築大樓。大型政府重建計劃(如100層樓的獨立遺產大廈、吉隆坡國際金融區、大馬城和武吉免登商業中心)將 令局勢更為惡化。
混合型高樓(SOHO/SOVO/SOFO):
這類產業日益普遍,因屬於商業產業,不受國行打房措施影響,同時面積較小(低於1千方尺),令其價格處可負擔水平。但是不少這類產業是位於市郊,辦公空間的需求偏低。估計未來3至4年將至少有1萬5千個混合單位建竣,其中大部份是在2014至2015年。
伊斯干達高檔共管公寓:
近期在努沙再也、Medini、金海灣和新出推介的新盤,售價為每方尺600至1千令吉(熱門產業更高達每方尺1千500令吉),和吉隆坡不遑多讓。
2014年伊斯干達特區新增供應量料增加3倍至逾4千間,預料將不斷增高直至2017年(尚未包括伊斯干達浮城的新盤),中國碧桂園在金海灣推出的9千間房屋將令供應過量(已售出70%,主要為外國買家),但未來3至4年建材和勞工供應緊縮的問題將帶來挑戰。
目前伊斯干達特區的高檔共管公寓的需求主要是投機性質,缺乏廣大民眾參與,政府近期提高外國人購買產業的門檻將打擊外資購興,大幅參與伊斯干達特區高檔共 管公寓的發展商如伊斯干達浮城/地不佬穩固(TEBRAU,1589,主板產業組)和麗陽機構(TROP,5401,主板產業組將容易受創,從事有地大眾 房屋的公司則有穩健需求,而大量涉足該特區的產業公司可能也受需求(尤其是外國需求)放緩的影響。
(星洲日報/財經‧報道:李勇堅)
 

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