Monday, February 3, 2014

大马凯德提升资产盈利看涨

通过资产提升工程,扩大出租空间及上调租金,大马凯德产托(CMMT,5180,主板产业信托股)的盈利增长潜能备受看涨。
尽管捷运工程的施工期,已对该产托旗下的金河广场构成负面冲击,租金已出现下滑的情况,惟该工程竣工后的局面将逆转。
随着大马凯德产托旗下东海岸商场(East Coast Mall)首阶段的资产提升工程已完成,第二阶段的工程也将展开。
该商场第一阶段的资产提升工程,包括将停车场改为零售空间(净出租范围约2万4000平方尺),并已为该产托带来正面的盈利贡献。
资料显示,在旗下商场的新租户合约或租户更新合约方面,东海岸商场的租金上调幅度,在2013年平均取得21%的强劲上涨。
与此同时,该商场在2013年的净租金收入,按年取得近6.1%的增长,从2012年的2416万1000令吉,提高到2582万2000令吉。
今年,大马凯德产托将拨出8000万令吉作为资本开销,主要用于东海岸商场的第二阶段资产提升工程,预计可在今年完成。
根据兴业研究指出,在资产提升工程的正面效应之下,该产托管理层相信,今年的每股可分派红利增长4至5%可达标。
商场出租率99%
于2010年上市的大马凯德产托是一家纯商场产托,初期的产业投资组合包括合您广场(Gurney Plaza)、绿野购物中心(The Mines)和金河广场(Sungei Wang Plaza)。
为扩大产业投资组合,该产托于上市次年,收购和注入东海岸商场。
依据最新的产业评估,这些商场总值达30亿7900万令吉,整体出租率达到99%。
其中,绿野购物中心和东海岸商场,更是达到100%的出租率,而合您广场和金河广场,则分别达98.1%和98%。
分红逐年走高
凯德产托自上市以来,业绩一年比一年标青,每股可分配分红记录方面,2010年为3.4仙(7月到12月)、2011年为7.87仙、2012年为8.44仙以及2013年为8.85仙。
鉴于产托领域因10年大马政府债券(MGS)殖利率扬升,加上美联储超宽松政策退场冲击,大马凯德产托价格也已回落,以周二(28日)的闭市价格计算,周息率如今达6.3%。
估值上,该股的交易水平为10.86倍本益比(以28日收盘价格为准),而截至12月31日的净资产值约1.20令吉,股价净值比为1.18倍。
或收购皇后湾商场
在资产收购活动方面,虽然管理层并没有披露近期会有任何举动,但肯纳格研究认为,最为明显的收购目标将是皇后湾商场(Queensbay Mall)。
近年来的盈利成长推动力,主要来自内部增长,而资产注入活动,将成为大马凯德产托重新评估的重大因素之一。
目前,该产托的负债率水平为28.8%,且之前有意收购Tropicana City Mall的计划告吹,不排除将持续探讨其他机会。
皇后湾商场是由大马凯德产托的控股公司新加坡凯德商用(CapitalMalls Asia)所拥有,市场一般相信该产托具有优先收购权。
此外,新加坡凯德商用与森那美(SIME,4197,主板贸服股)联营的美拉瓦蒂购物中心,有望在2016年竣工以后注入该产托组合。
两大利淡冲击
在不利因素方面,大马凯德产托旗下的金河广场,面对两大负面因素冲击,其一是吉隆坡门牌税的上调。
第二个因素,则是正在进行的捷运工程施工,已影响到该广场的到访人次,为留住客户更导致租金出现下滑的现象。
市场相信,捷运工程捷运竣工后,长期而言对金河广场是项利好因素;而在这期间,管理层预计,到访的人次料在施工期间仍持续受到影响。
至于其他潜在的风险,包括电费上调(能否全面转嫁给予租户)、零售空间的供需与市场竞争、缺乏资产注入活动和维修成本走高等。
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