很多人看到别人出租屋子，他们也学着出租。不过不少人的法律知识，社会知识非常薄弱。
读书的大学可能教会学生理论上的东西，不过有些东西，需要社会大学来教，就算有人讲得很明白，有些东西，是没有捷径的，还是需要给一给学费才能有效领悟。当然，天资聪颖的人可以少走很多冤枉路。
如果要完整的解释，基本上也是可以写书了。
长话短说，还是讲重点。
1）如何防止租客拖租
为什么租客会拖租？有两个原因，看你好欺负，恶意拖租，第二，因为他钱不够用。kl有谁是钱够用的？月入1000的钱不够用，月入100千的钱也是不够用（creditor一堆等找数，月尾一定要出粮，不然树未倒，猢狲先散）
结论是，钱不够用，还是要给。
不够钱，去atm按credit card advance，去借personal loan，还是不够，不要住这种单位，搬去租flat的一间房子。RM300都出不起，他应该考虑的不是交租，而是转行，设法赚更多钱。
那么，个个人都钱不够用，为什么他就是拖租？不见他去拖电话费？
不是因为电话费数额小，而是他不还，1个月后就割线。
同样一个道理，他如果不交租，你就必须赶他走。
还有一个情形，为什么大家还信用卡都尽量那么准时？除非到真正pok gai的地步，不然信用卡到期那几天，最少都会还5%。
因为credit card的过期罚款厉害，催款电话也厉害。
一般由“专业人士”草稿的tenancy agreement里面，有罚款条文吗？坦白讲，我还没有见过。
要租客准时，就必须规定租客必须bank-in进户口，并且以你的bank statement进账为准。迟一天，罚款RM10-RMxxx不等，视租金数额计算。
以天计，如果是10天，RM10，就是RM100。
他如果不在交租时候还清，继续charge下去。
我可以担保那个租客不是立即和你反脸，就是交租非常准时。（正常情况，有心继续住下去的话，效果是非常准时的。）
这个世界，不少租客喜欢出古猾，我见过有个年纪轻轻的人，就懂得怎样给假支票，不懂是不是从他40多岁的爸爸那里学来的。
有些人，以为自己给了支票，就蛇下蛇下，以为屋主不会去check。为了应付这点，我提议所有屋主用online banking实时对账。
交租是个习惯。这个月准时交租的人，往后12个月有90%以上的机会会准时交租。
如果你给租客养成了不准时交租的习惯，他有很大可能最后两个月破坏完你全部东西，然后不交租，直接跑掉。
这个RMxx逾期罚款的美妙之处在于它让你过滤掉那些不良租客。
我们人做生意，不是好像书那样，见到生意就做，当顾客是上帝。
顾客有三种。
金顾客，铜顾客，有毒顾客。
金顾客：你做少少东西，竟然可以拿多多钱。做到稍微不好，他也不和你计较。没有什么讲价钱的。人很容易商量，只要你本分的做，他就会本分的给你钱。
铜顾客：正常的顾客，可以说超过70%的顾客都是这种类型。多劳多得，正常交易。
有毒顾客：现在很多，有大概20-30%数量之巨，表面上好像给钱你，其实是想要吃掉你。时时刻刻算计，时时刻刻搞阴谋。对这种人，放数给他们，表面上好
像做了一笔sales，但是钱要不回来的，等于亏本倒贴他，你为了RM10k去诉他，他还会到处唱衰你。你要收集资料去诉他毁谤，又口讲无凭。
做一个金顾客的sales，RM10k轻松入袋，做一个铜顾客的sales，催款电话几通，对方主动bank-in了，有毒顾客，拿了好处，还讲成你害他那个样子。如果员工做不好，do没有盖到印，诉都诉不进，RM10k冻过水。
有毒顾客，整天都在博，我占你一点便宜吧了，你不会那么小气10倍反击吧？
遇到这种人就是要10倍反击他，不然他招摇撞骗成瘾。
对于租屋子，也是一个道理。
你一开头就和看屋子的租客说，交租要很准时哦，不然我一天罚款RMxx，他本来就是素质低劣的人，看到你这样讲，吓到了，立即需要回去想想。就让他回去想想。有心租，觉得这个租金合理，地点又方便，自认交租准时的人，不会对这个RMxx的逾期罚款有顾虑。
2）如何防止租客搞破坏
有些人，租屋子出去，自己又不会修屋子，也不懂修屋子的行情。租金，只够盖bank installment，有的时候甚至不够盖。
要防止租客搞破坏，就必须在tenancy agreement里面注明，现在整个单位租给你，我不负责任何维修，到你换屋子给我的时候，必须是原装的。
比如漆旧了，变黄，这种不算，涂鸦算，要给我油回去。
东西坏了，同标准的全部替换。
有这种条文存在，屋主的东西很难坏，租客会很小心照顾。不然，肯定会帮你拆掉整个屋子。
要知道，租屋子给人，不是租酒店给人。酒店租给人，不见了毛巾都要算钱。酒店租金一晚RM100。
如果租客可以给到RM3000的月租租一间房，RM9000租整个单位下来，屋主自然可以包含所有维修，水电费和内部清洁费
3间房才RM1800一个月，如果租客不爽，觉得很贵，叫他去买。
买最好，自己要怎么装修就怎样装修，要怎么破坏，就怎样破坏，要几肮脏，就几肮脏，没有人和他计较。
3）如何防止租客赖死不走
要在租约里面注明交租迟7天，屋主就可以驱赶租客的条例。并且租客必须赔偿屋主所有驱赶过程和因驱赶而产生的费用。
不是叫你迟7天，就一定要赶他走，而是要让他知道，你保留这个权利。
当然，如果要7天准采取行动，也是可以。
在这里，要驱赶租客走，是需要庭令的。而且还需要时间去申请庭令下来。这是合法的途径。其余的，都不太合法，但是本地警察都不理这种财务纠纷的。租客诉你，怎么诉？他不交钱都理亏。所以，用不100%合符程序的行动也是可以的。
有时候，我不是叫你真的去赶人，也不是说一定要如此去赶人。但是，你要表达这个清楚意思在租约里面，给租客知道。
你是屋主，你保留全部权利。有收到租，给他住，没有收到租，不给他住。
现在的人素质比较低下，资质很鲁钝，不懂欠债还钱这个道理。还不起钱，还懂到处想理由。都不懂，还不起钱，就是错了，讲多多做什么？
4）deposit。
现在租屋子出去都是2+1+1。就是2个月security deposit，1个月utility deposit，1个月上期。
为什么大家都这么做？
因为这个也关乎于过滤租客。
一个连4个月都拿不出来的租客，准时交租能力让人质疑。
而且，如果有什么重大欠债，比如对方开你水喉管不关，或者破坏掉电线，水管，其余东西的话，要知道这3个月不是很够盖的。
还有很多细节，比如还屋子给你的时候，一定要清洁屋子，不要留垃圾在屋子里面给屋主享受。不然charge他清洁费够力够力的。
还有，安排时间给新租客去看。给通知，不是谈时间，租客永远不会有时间的。一天不开门，charge最少RM50。
我告诉你们，一个单位租RM1800一个月。现在2年过去了，租客要搬，如果租客不开门给你，agent，新租客看的话，月尾搬出去，月头新人还不能搬进
来。可能中间隔一个月。一个月，没有租金收入，去和bank讲，我没有租金收入，也没有用这个屋子，可以暂时不用给这个月installment没有？
银行会怎样讲？
屌你都傻。
同样道理。在交割的时候，对方一定要开门给新人来看，他一次不开，charge RM50。包他合作。不然天天不得空。新租客来看，还敢放飞机。
还有很多很多细节，不过我把最主要的重点写出来。
要知道，agent是不会站在你这边的。你写到这个样，等于为他找到新租客增加难度30%。（虽然对你以后轻松也是+30%）
律师呢，你写到这个样子，越清楚，纠纷就越少。纠纷少了咯，可能接到的case就会变少。哪里可以写清楚？
只有作为屋主的你，才可以救你自己。
最后，和大家讲一个故事。
以前，我和一个人讲起租客不交租的事情。他说，不好对租客这样，他们也没有地方住。我说，没有地方住，就和别人合住。你看在新加坡做工的人，不是住拿三夹板隔开的房子呀，zf禁到完了？连合租都做不到，就根本不应该来kl打拼。
然后，我和他讲。你这样做，不要以为你帮助他，他会感恩。他永远是埋怨你的。最好是他租你的屋子，每个月你还给他RM500花。这就是最好的屋主。
然后，我继续讲，你纵容这种事情发生，不是一种伟大。你有钱，不是每一个屋主好像你那么有钱，可以帮租客代交installment的。
如果有一个屋子，主人死掉了，剩下一家人靠租金过活。你没有能力去拿租金回来。你怕冒险。
你认为他们会更有资格去冒险吗？
你纵坏一个人，不单止给以后外面的屋主带来风险，遇到这个烂租客，你也摧毁掉这个租客，他以为他可以这样做。以后他遇到厉害的人，被开刷，你也是有一份贡献。
你坚持原则，一次给他乖，对你，对租客，对外面所有的屋主都有好处。
不过，烂泥，就是烂泥，烂泥是扶不上壁的。
这篇文章，送给那些不想当烂泥的屋主。
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