Sunway REIT - No Surprises

Sunway REIT’s 3QFY14 results came in line with expectations. A DPU of 2.10 sen was declared  for  this quarter.  Management continues to guide for  flattish  DPU  growth  in  FY14  due  to  the  higher  property  expenses and  challenging  short-term  outlook  for  its  commercial  and  hospitality assets.  There are no changes to  our forecasts. Maintain NEUTRAL and FV of MYR1.39.

• Still in line. Sunway REIT’s 3QFY14 net profit of MYR58.5m (+5.9% y o-y;  -5.7% q-o-q) brought 9MFY14 net profit to MYR175.9m, up 7.7% y o-y.  9M revenue growth was flattish at about 2.0%, as the incremental contribution from Sunway Pyramid and Sunway Carnival was offset by the loss of income from Sunway Putra Mall.  Sunway REIT’s 3QFY14 net property income  (NPI) margin  declined slightly  to  74.6%  (vs  2QFY14’s 76.5%),  attributable  to  higher  utilities  expenses  and  provisions  for increased  Kuala Lumpur  assessment  expenses.  Nonetheless,  net profit growth  remained  healthy  due  to  Sunway  REIT’s  proactive  capital management.  A  DPU  of  2.10  sen  was  declared  for  3QFY14,  bringing total YTD DPU to 6.33 sen – in line with forecasts.
• Short-term  outlook  remains  challenging.  Management  continues  to guide  for  a  flat  or  potentially  negative  growth  in  FY14’s  DPU  during yesterday’s  briefing.  The  short-term outlook for the hospitality and office sector is expected to remain challenging. Furthermore, management has shared that the provisional assessment rates for its Kuala Lumpur-based assets have  gone up by 40-200%, although Sunway REIT has appealed to the Kuala Lumpur City Hall (DBKL) and is currently awaiting DBKL’s final  decision  on  the  matter.  However,  Sunway  Pyramid  continues  to record decent rental reversions – in the mid-teens over a 3-year period –and,  as such,  this  should  help to buoy earnings over the  short-term. We are  more  positive on Sunway REIT’s longer-term prospects, as Sunway Putra Place’s refurbishment is currently 45% completed and is  on track to fully reopen in early CY15.
• Maintain NEUTRAL. Forecasts are unchanged. Maintain NEUTRAL and MYR1.39 FV. We reiterate our view that the completion of Sunway Putra Place’s refurbishments in CY15 and the acquisition of new assets will be the next re-rating catalysts for Sunway REIT.

 

 

 

 

 

 

 

 

Company Profile
Sunway REIT is a large-cap diversified MREIT, with exposure in the retail, commercial, hospitality and healthcare segments.

瞄准柔槟莎工业产业 雅饰续探讨收购机会

吉隆坡29日讯）雅饰房地产（AXREIT，5106，主板房产信托组）首席执行员拿督拉布里（StewartLaBrooy）看好柔佛丶槟城和莎阿南的工业产业发展潜能，并将继续探讨收购的机会。

We are constantly thinking ways to increase your site's revenue.

也是大马房地产投资信托经理人协会（MRNA）主席的拉布里表示，随着新加坡厂商把工厂向柔佛州迁移，当地的工业产业在未来会是最具潜力的地产投资。

拉布里是在出席雅饰房地产的股东常年大会後，对记者发表谈话。

工业产业两大趋势

他指出，新山工业产业接下来会有两大趋势，第一是新加坡厂商将会把柔佛州视为设立工厂的地点。

这将是当地工业产业的发展机会。他表示，大马的工业产业其实具有一定的吸引力。

他举例说，先前有一份地产分析报告指出，大马的工业产业无论是价格或设施均有相当高的水准，在全球排名第一，然而国人却没有好好的利用这项优势来推动大马工业产业的发展。

他透露，雅饰房地产在接下来会瞄准工业产业，而目标地点包括柔佛丶槟城和莎阿南。

而第二个趋势，则是随着新加坡投资者涌入柔佛进行工业生产活动，当地的制造业底薪将会被推高，并可能在未来的日子超越吉隆坡市区。

拉布里认为，由於新加坡投资者以更高的薪水吸引人才，因此，工业领域的底薪预料将会超越服务业，而这也同时可以提升当地人民的可支配收入，提高他们购买房产自住的能力。

配合这两大的趋势，他认为，投资者尤其是发展商，应该看准大马拥有的条件，做出相关的投资。

他也指出，槟州目前的工业地区如峇都加湾的工业产业平均出租率是每平方呎35令吉，这是相当便宜的价位，可吸引更多投资者在该地区设立工厂。

他认为，有竞争力的租金水平可以吸引厂商前来设立工厂，这将提升这个地区的长期竞争优势，这一点是其他州政府应向槟城看齐的，也就是将专注力从短期的收益转移至长期的发展潜质。

收购旧产业翻新出租

另外，雅饰房地产8604万零951新单位的配售建议，在今日的股东大会上获得通过，该公司预计可筹得大约2750万令吉的资金。这笔资金主要用以降低目前处於33%的负债率。
他也表示，雅饰房地产目前持有总值16亿5000万令吉的30个产业，接下来的策略还是会专注於收购旧产业，翻新後再出租。

他表示，这种策略的成本开销会低过收购新产业，回酬也可以维持在双位数。

Tambun: RM100 Million In Sight - Bursa D

Tambun Indah FY14Q1 Financial Result

 

TAMBUN	FY14Q1	FY13Q4	FY13Q3	FY13Q2	FY13Q1
Revenue	112.0	118.4	97.1	82.6	78.3
PBT	35.3	36.3	31.2	26.3	24.0
PBT%	31.5	30.7	32.1	31.8	30.7
PAT	25.3	22.1	17.2	14.0	11.7
Total Equity	336.0	310.1	273.9	243.1	235.3
Total Assets	596.9	496.9	510.2	475.0	455.5
Trade Receivables	99.1	86.6	83.8	79.8	82.0
Prop dev cost	96.4	125.1	129.6	131.5	132.9
Inventories	0.3	0.3	0.0	0.0	0.3
Cash	142.8	125.9	141.9	117.2	99.7
Total Liabilities	258.7	183.3	185.0	185.9	178.8
Trade Payables	93.1	81.1	74.5	69.7	63.9
ST Borrowings	39.5	24.8	26.4	26.7	16.6
LT Borrowings	116.6	73.3	73.8	80.3	92.1
Net Cash Flow	29.0	24.3	52.5	22.9	4.4
Operation	-23.0	57.9	32.5	2.0	-16.7
Investment	4.1	-21.4	-4.5	-4.2	-1.7
Financing	47.9	-12.2	24.5	25.0	22.7
EPS	6.41	6.14	5.22	4.46	3.77
NAS	0.85	0.79	0.82	0.76	0.76
D/E Ratio	0.04	Net cash	Net cash	Net cash	0.04

 

 

Compared YoY, Tambun's revenue and PAT in FY14Q1 improve 43% and 116% respectively. The remarkable increase in net profit is due to acquisition of remaining shares in its Pearl City development.

 

As expected, its revenue falls slightly this quarter as many projects were completed in the final quarter of last year. Profit before tax margin still stays above 30% mark consistently.

 

Tambun took a RM68mil bank loan this year, thus sending it back into slight net debt with net gearing of 0.04.

 

As at 31 Mac 2014, Tambun achieves average take-up rate of 84.91% on its on-going projects with a total GDV of RM975.67mil. Its unbilled sales increase slightly from RM455mil in previous quarter to RM467mil.

 

Recent new launches earlier this year including Permai Residence, Bukit Residence, Pearl Harmoni, Pearl Avenue 2 and Rain Tree Park are still not classified into its on-going projects yet.

 

 

       Bukit Residence

 

 

The final single tier dividend of 4.6sen will only be announced officially in June and ex in August. The total 6.6sen dividend for FY13 (dividend payout 40% of FY13 net profit) is 25% higher than previous year's 5.3sen. Dividend yield will be 3.3% at share price of RM2. 

 

Regarding my own target price, I'll keep with my earlier estimation of RM100mil annual profit for FY14. So the new target price should be RM2.53 base on EPS 25.3sen and PE ratio 10x. 

http://bursadummy.blogspot.com/2014/04/tambun-rm100-million-in-sight.html

KLIA2啟用利多於弊‧大馬機場和WCT大贏家

吉隆坡28日訊）吉隆坡第二國際機場（KLIA2）即將啟用，分析員參觀後讚不絕口，認為對本地航空業者利多於弊，包括大馬機場（AIRPORT,5014,主板貿服組）及其購物商場伙伴WCT控股（WCT,9679,主板建築組）將是最大贏家，亞洲航空（AIRASIA,5099,主板貿服組）及亞航X（AAX,5238,主板貿服組）也有望吸引更多商務搭客推高業務成長。

 

• 馬銀行表示，新機場專注在零售領域，是全球擁有最大零售面積的機場。（圖：法新社）

馬銀行研究指出，上週五受邀到第二吉隆坡國際機場參觀，雖然機場尚有一些工作待完成，預料一些修飾尚需要2個月完成，以期達到100%峻工，不過肯定不足以影響其5月2日的啟用禮。

 

堪稱“世界級”機場終站

馬銀行認為，KLIA2令人印象深刻，與其“購物中心的機場”概念相符，並從任何標准來看，它並不是一座廉價航空機場，實是個設備齊全及擁有全部功能，舒適度堪稱“世界級”的機場終站。

 

馬銀行表示，新機場專注在零售領域，是全球擁有最大零售面積的機場，包括Gateway@klia購物中心及機場邊的零售商店，零售面積達6萬7千516 平方公尺，其中3萬5千平方公尺為機場邊零售商店，及其餘3萬2千516平方公尺則來自Gateway@klia購物中心，可與新加坡樟宜機場全部3個終 站平起平坐。

 

馬銀行指出，市場較早時擔心飛機跑道及停機坪破裂情況，實是子虛烏有。

 

亞航受惠匪淺

馬銀行認為，亞洲航空需要放棄一些廉價成本程序，因新機場終站未有全面縮小廉價航空營運。

 

聯昌研究指出，KLIA2為廉價航空提供機會吸引更多商務搭客，及刺激大馬機場的零售收入。

 

聯昌認為，全部降陸KLIA2機場的商業飛機都會使用航空橋，包括亞洲航空在內。大馬機場將向使用航空橋班機每趟收取85令吉收費，預料每年營業額增加700萬令吉。

 

聯昌補充，KLIA2是大馬機場的主要價值重估催化劑，因有更好的零售商機，及潛在搭客服務收費有望與機場主要終站建築的收費差距拉近，若是收費一致的話，將使大馬機場的盈利提昇約49%。

 

聯昌指出，Gateway@klia購物中心的租金較便宜，平均租金每平方尺為23令吉，比較機場內則為55令吉。WCT集團持有Gateway@klia購物中心的70%股權，其餘30%則由大馬機場持有。（星洲日報／財經‧報道：李文龍）

點看全文: http://biz.sinchew.com.my/node/94141?tid=23#ixzz30FAoMfiX 

WCT expects 70:30 JV with MAHB@klia2 to rake in revenue of RM70m-80m annually

WCT Holdings expects its 70:30 JV with MAHB Gateway@KLIA2, to rake in a revenue of RM70m-80m p.a. Director Kenny Wong Yik Kae said the take-up rate for the retail space stands at 80%. It targets to reach 85% to 90% as there is a stream of inquiries from potential tenants. He said operating profits from the integrated complex is estimated to range from RM15-20m. "We expect to see some losses in the first three years due to depreciation, but subsequently, the project will contribute positively to the group's top and bottom-lines," he said. He added that its rights as a concessionaire were well preserved should any further delay occur. (StarBiz)

房压通胀转型败笔•杨名万

财政部副部长拿督阿末马斯兰周三承认，消费税会对住宅房价构成冲击，不过，他认为所造成的冲击不大，住宅房产价格涨幅应该只介于1%至2%之间。

阿末马斯兰是纯粹从建材征收消费税后，由于买卖住宅房产时，这些进项税无法取回，发展商会将之转嫁给消费人，屋价由于建材增添消费税成本而水涨船高。

副部长也坦诚地说，由于建材和承包商要缴付消费税，目前所缴付的10%销售税到时会取消，拉长补短，他也不知道到时房价实际状况，只是认为不会因此大幅上涨。

撇开消费税不谈，阿末马斯兰也在同一个场合表明，房屋价格今年会继续上升，成交量则会趋稳定。

他是以今年我国经济预计会增长5%至5.5%为基础而如此预测，这推测是以去年市场表现为根据。

如果猜得没错，副部长是认为今年房屋市场表现会和去年一样，成交量减低，房屋价格续上升。

根据财政部产业服务及估价局公布的2013年度房地产市场报告，去年我国房地产市场交易量逾38万宗，比前年减低近11%，全年成交总值则上升6.7%，反映每单位房屋价格继续上涨。

恐连续4年飞涨

如果以全国平均房屋价格指数计算，去年我国房价平均上升11.6%，这是自这房屋价格指数以2000年作为基准年以来，涨幅第二高纪录。

最高纪录是2012年，涨幅达11.8%。这小幅差距显示去年和前年的房屋价格涨势约莫一样，两年综合计算是最高涨幅纪录。

认真说起来，房屋价格指数于2011年上涨9.9%时，屋价涨势已经开始抬头，整数计算，房屋价格其实已经连续3年双位数上涨。

如果今年形势正如财政部副部长所言，保持去年涨势，房价恐怕会连续4年双位数飞腾。

打房措施无阻涨势

虽然显著减低去年房产交易量，却无阻房屋价格继续双位数上涨，没有达到避免国人面对高生活成本的目标。

去年主要城市地区的房产价格涨势，其实远比全国平均指数涨势高了很多，吉隆坡、槟城和柔佛的平均房屋价格涨幅都超过30%。

其中，柔佛屋价平均上升39.92%，已经接近40%，吉隆坡则平均上涨37.66%，也蛮接近40%。

槟城房屋价格涨势比较缓慢，这大概是因为民联州政府觉得联邦政府打房措施不足，本身再附加一些州属打房政策。

生活负担增重

即使如此，槟州房价去年仍然平均上涨了31.45%。

城市地区屋价飞腾，全国房屋价格平均涨势也有隐忧。

根据房屋价格指数计算，去年全部各类房屋价格首次全线双位数猛涨。

从排屋上升10%，半独立式洋楼起12.2%，独立式洋楼涨16.4%，到涨势最凌厉高达17.3%的公寓或组屋价格，明显反映政府打房措施，只是让供应受惊而稍微减缓。

房价继续暴涨反映市场需求未减，同时也意味国人面对的生活成本压力继续增加。

展望未来一年，正如副财长所言，经济增长会令屋价上升，更糟的是明年愚人节推出消费税心理因素，房价涨幅恐怕不只是政府高官以为的1%至2%这么简单，只要需求没退，商家总会抓紧机会赚钱，苦的永远是小市民！

政府积极搞“转型”，将重心押在经济增长目标，忽略了所引起的通胀和资产通胀副作用，直接加重人民生活负担。

经济转型必须转对方向，悬崖勒马，此其时也！

•杨名万 （著名时事及财经评论员）

乖离一贯走势 黄金价格不升反跌‧黄俊豪

最近的黄金走势怪得让人有些捉摸不定。

尽管4月初美国股市连日暴跌拖累美元指数走软，欧洲及全球股市也震荡走低，不过，黄金价格却不升反跌，乖离一贯的黄金价格与美元反方向走势。

尽管美联储（Fed）已确定将继续缩减购债规模，不过，美国经济指数时好时坏，加上联储局主席叶伦在16日晚的谈话偏向鸽派，消除了美国将在未来6个月内升息的疑虑，甚至更迟，提振黄金价格走高至1320美元水平。

不过，在面对中国经济疲弱，使市场看跌黄金需求下，使黄金价格跌穿每安士1300美元心理水平，更料将继续走低至1285美元之间。

乌克兰与克里米亚（Crimea）半岛地区的紧张政治局势，预料难在短期内稳定下来，乌克兰国债违债的风险提高，导致乌国货币克里夫纳急贬30%，为了阻止货币狂贬走势，乌克兰政府上调贴现或隔夜利率3%，从6.5%急升至9.5%。

日本人狂购黄金

诚如投资大师经常强调的，个别国家的富人将在局势动荡下，失掉大批财富，继去年的伊朗及塞浦路斯后，如今发生在乌克兰。

美国量货宽松政策逐步退场之际，欧盟央行却盛出可能步美国后尘推出量化宽松，在德国央行行长点头下，使到欧盟量化宽松明朗化。

尽管欧洲人对黄金白银等贵金属的热爱并不比亚洲人疯狂，不过，量化宽松肯定将导致欧洲大陆难逃脱通货膨胀高企的厄运。

谈到通货膨胀，相信日本人在近年见证最惊人的国内超级通胀，日元在日本首相安倍晋三的经济学及继续大量货币量化宽松下，日元剧贬。

日本于4月1日将现有的5%消费税调高3%至8%，为了对抗另一波的超级通货膨账来临，日本人在4月1日大限前疯狂扫购黄金，单单在3月的黄金销售额剧增近250%的惊人幅度。

我国通胀压力也不逊日本，继政府去年削减补贴，包括取消白糖补贴，削减燃油补贴，并于今年初批准电费调涨15至17%；不仅房地产，国内消费产品也越来越昂贵，国人的购买能力被削弱，国内消费人指数料将创下3.4%的高点。

短期局势分析：白银短期支撑19.50美元

白银之前在每安士18.60美元寻获强大的支撑，如果跌穿这个支撑点后期走势料会继续往下探，短期内19.50美元将是强大支撑

后市展望：趁低累积抗通胀

中国经济硬着陆，使到市场担心亚洲的黄金需求将放缓，使投资者暂时离开避险市场。

拖累各项国际原产品价格走低，包括铜和铁，不过，由于黄金白银除了被归类为工业商品之外，也被视为金融商品，因此有缓冲的效果。

近期国内黄金交易趋向淡静，明年4月1日将实行的6%消费税对黄金市场不利，贵金属交易被征消费税料将打击实物黄金的需求。国内黄金业者目前正众志成城，同一把声音向政府争取豁免消费税。

然而，对实物黄金追随者来说，也受促仿效日本民众趁低累积实物黄金白银，对抗国内即将来临的超级通货膨胀。

此外，印度料即将降低或取消国内的10%黄金入口税，有助激励黄金需求走扬。

也有分析员认为，美国经济强度渐增，对于大宗商品如黄金白银等贵金属带来的需求势必提高，长期而言，将支撑金价走势。

拿督黄俊豪 大众金行执行主席

 

美景长期仍诱人

2014-04-28 12:44

 

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1.美景控股（MKH，6114，主板产业股）最近比较多新闻着重在房地产发展业务，请问该公司的种植业务的获利情况如何？

2.美景控股这几个月来股价走高，是否还适合累积？

3.该公司的房地产发展业务如何？

4.捷运计划是否会让美景控股受惠？

答

美景控股（MKH，6114，主板产业股）首季盈利符合预期，该公司首季核心净利报3780万令吉，符合我们全年预期的30%（全年预期为1亿2770万令吉）。

一般上，首个季度的业绩较其他季度来得强劲，美景控股因种植业务在去年10月至12月期间取得高鲜果串生产，推高首季获利。

在计算核心净利之时，我们已将未实现的1990万令吉外汇损失排除。

按年比较，该公司的核心净利按年增加12%至3780万令吉，因种植业务的核心扣除利息和税务前盈利（EBIT），按年飙涨194%至1620万令吉。

美景控股种植业务的树龄较为年轻，这使得该公司首季的鲜果串产量，按年增长超过20%。

房产税前盈利跌4%

尽管种植业务表现强劲，但整体获利却因房地产核心扣除利息和税务前盈利，按年减少4%至2630万令吉，以致盈利遭削弱。

该公司的房产发展业务，占核心扣除利息和税务前盈利的90%。

全年来看，预期美景控股按年盈利增长为8%，核心净利料可达1亿2770万令吉。

最大的获利成长动力来自种植业务，因目前油棕树树龄为4年，属于丰收时期，油棕树一般在第3年起产果，直至第10年。

截至首季，该公司的房地产业务未进账销售达5亿1390万令吉，现财年计划推介价值达8亿9300万令吉的房产项目。

建议短期套利

自我们在去年12月26日，给予“买入”投资评级后，该股股价表现强劲，在4个月内增幅达82%，相较富时隆综指同期涨幅仅为0.5%。

当时美景控股股价为2.60令吉，截至本月22日，该股收报4.80令吉。

根据该公司的实质净资产价值（RNAV）6.93令吉，折价30%计算，新目标价为4.85令吉，预计2015财年本益比的11.7倍。

尽管目标价略微高于2015财年本益比，但相信种植业务盈利在未来5年将会越来越显著，事实上，美景控股放眼种植领域获利可占公司盈利的50%。

拥加影庞大地库

需要注意的是，种植公司的估值一般高于房地产发展公司。

短期来说，建议投资者套利，因目前的股价表现，扬升空间仅为1%，因此，我们将投资评级下修至“卖出”。

不过，长期来说，美景控股仍是诱人的投资股项，预计随着加影捷运站成形后，将带动该公司于该地区房产发展计划，因该公司在加影地区拥有大批地库。

至于种植业务，因该公司的油棕树树龄仅为4年，预期长期盈利将显著增长

東盟股市今年最給利

今年以來全球主要股市，整體來看以亞股中的東盟股市表現最亮眼。

 

統計全球主要股市今年以來表現，其中前3名都是東盟國家包辦，特別是菲律賓與印尼都有雙位數報酬表現出色，市場並看好，東盟市場資金持續回流，後市仍看俏。

 

加碼泰國、減碼大馬
看好印尼大選行情

 

台灣群益投信表示，東盟市場持續整體性的上揚，去年離開的資金逐步回籠，區域部份建議可加碼泰國，減碼馬來西亞。

 

在行業部份，則是看好印尼的銀行、基礎建設及棕油相關族群，此外，菲律賓的消費類股、公用事業，以及泰國的媒體與電訊業後市也相當值得期待。

 

群益東盟成長基金經理人蘇士勛表示，印尼選股上業績穩健的銀行類股為首選，印尼的消費股與棕油相關個股也值得留意。泰國反政府活動暫時停歇，市場信心部份恢復；資金也開始回流泰國，後續新政府刺激經濟活動回溫，將有利股市表現。

 

富蘭克林華美新興市場股票組合基金經理人陳韻如也看好東盟中的印尼股市有題材。主要是過去為人詬病的經常賬赤字問題已見改善、高通膨壓力也有放緩趨勢，搭配第三季印尼總統大選，市場對於新任領導人改革促進投資的期待，有望推動選舉行情提前發酵。

 

東盟股市回春
資金回流

復華東盟世紀基金經理人許家表示，這波東盟市場反彈，主因股匯市波動度明顯回落、經濟基本面及股價落底、股市評價位於近五年低檔、2014年獲利表現超越市場預期的幾率高、外資才剛開始回補東盟。

 

許家分析，東盟市場經濟景氣與企業獲利年增率在去年第四季落底，今年獲利超越市場預期的幾率高。東盟股價更提前在去年8月打至低點，目前東盟股市本益比約13、14倍，略低於長期平均，在風險情緒好轉下，持續吸引資金回流。

 

在各方努力下，今年東盟貨幣匯率走勢已見回穩，印尼盾升值逾7%，馬來西亞令吉、泰銖、新加坡幣等也有1%以上升幅。

 

只是，未來利率即將走升，東盟春天能維持多久？德盛安聯四季雙收入息組合基金經理人傅子平說，東盟國家還是有內部結構問題待改善，如泰國和印尼政治紛擾，為股市投下不確定因素。

 

此外，東盟各國內部累積的信貸過度和資產泡沫仍待消化，經濟結構的中期調整尚未結束，建議投資採用動態組合的方式，依市場狀況彈性調整，適時適度參與東盟的反彈機會。

 

投資東盟
短線不宜重押

陳韻如指出，東盟對美國貨幣政策的敏感度比較高，建議穩健型的投資者，不宜過度重押東盟資產，應該改以廣泛配置，再納入經濟基本面和產品競爭力相對較佳的韓國或大中華市場。

 

摩根東盟基金經理人黃寶麗表示，隨成熟市場復甦，東盟出口領域可望先受惠，帶動基礎建設相關類股；建議中長期可留意泰國與馬來西亞的能源與石化股、新加坡部份工業類股。

 

（星洲日報／投資致富‧4月精彩）

TPPA是禍是福？

美國總統奧巴馬上週展開亞洲行，當中推動完成“跨太平洋夥伴關係協議”（TPPA）談判被看作是此行的一個重要議程，而所到之處也紛紛可見手持“反TPPA”布條的示威人士蹤影。

 

• 反對tppa行動組織成員拉橫幅表明拒絕成為經濟殖民。（圖：星洲日報）

這項協議在大馬同樣是個受到關注的課題。我國在2010年10月正式參與TPPA的談判，成為第九個加入該協議談判的國家。到目前為止，內閣仍在談判中與各國代表角力，而大馬在談判中的位置、TPPA的利與弊、何時結束談判等都在民間引起熱烈的談論。

 

這國內外皆引人矚目的TPPA到底是個怎樣的協議？加入TPPA將會為大馬帶來何等的利益，又會帶來甚麼樣的挑戰呢？

 

TPPA的源起

“跨太平洋夥伴關係協議”（Trans-Pacific Partnership Agreement，縮稱TPPA）是個由亞太經濟合作會議（APEC）成員國發起的一組多邊關係自由貿易協定，旨在促進成員國之間的貿易自由化，並被視 為建立“亞太區域自由貿易區”（FTAAP）的先行組織架構。

 

TPPA是個範圍更全面並涵蓋更多利益領域的自由貿易協定，協議範圍除了包括傳統的自由貿易元素以外，還有競爭力、勞工、環境、政府採購和知識產權等新元素。

 

範圍更全面的自貿協定

根據國際貿易和工業部（MITI）的說法，各成員國之間已經成立了21個工作小組以討論相關課題，即進軍市場、進行貿易的技術壁壘、檢疫和植物檢疫措施、 來源國條例、關稅合作、投資、服務、財務服務、電訊、電子商務、商業流動性、政府採購、競爭、知識產權、勞工、環境、能力的建立、不履約措施、貿易補救、 跨領域課題以及法律和體制。

 

TPPA的由來可追溯至太平洋四國（P4）——紐西蘭、新加坡、智利和汶萊在2005年6月所簽署的P4自由貿易協定。但隨著美國、澳洲、秘魯和越南的加 入，TPPA談判於2010年3月在墨爾本正式啟動，以開發一項更高標準的協定。同時也正因美國的加入，大幅提高了TPPA的影響力。

 

今年完成TPPA
談判目標料難落實

日本在去年7月在亞庇進行的第18次談判中正式加入，將TPPA成員國的數量增加到第12個。其他的成員國包括大馬、澳洲、紐西蘭、美國、汶萊、加拿大、智利、墨西哥、秘魯、新加坡及越南。

 

在去年10月份的峇厘島召開的談判會議中，各國領袖同意將談判達成的目標設在2014年，希望在今年內能夠解決所有懸而未決的課題。然而，由於還有敏感課 題有待解決，一般相信要在今年內完成TPPA談判的目標將難以落實。奧巴馬在上週五結束日本的訪問後，美日雙方也未就TPPA達成共識，最終僅表示將繼續 進行部長級談判。加入TPPA‧大馬迎商機或挑戰？

 

加入TPPA的好處

興業研究高級經濟學家白文春表示，TPPA對大馬最主要的重要性在於能夠加強與TPPA成員國之間的雙邊貿易，藉此而為我國的貿易額帶來增長的作用。

 

根據國際貿易和工業部的數據顯示，大馬在2012年的貿易總值相等於國內生產總值（GDP）的1.7倍，在亞洲僅次於新加坡和香港。由此可見，大馬是一個高度依賴國際貿易的開放經濟體，因此任何自由貿易協定對我國來說都有著龐大的貢獻作用。

 

大馬可推高經濟成長

由聯合國開發計劃署（UNDP）進行的研究顯示，大馬從TPPA中可獲享的一些重大經濟利益包括1.46%的福利增值，同時國內的熟練及非熟練勞工都可在2020年之前享有更高薪金。

 

除此之外，受益於可進軍TPPA國家的各大市場，大馬也可憑此而進一步推高本身的經濟成長。假設目前12個成員國最終都簽署協議，TPPA將會組成一個擁 有8億人口的龐大免稅市場，其整體國內生產總值達27萬5千億美元。這數目遠遠超逾大馬只有2千950萬人口和3千億美元國內生產總值的有限國內市場。

 

除了可以提高我國出口的競爭並提供更大的市場以外，白文春指TPPA也能夠為大馬吸引更多的外來投資。尤其是一些來自非TPPA國家的企業，料將會視大馬為心儀的投資目的地之一，以通過大馬獲享TPPA的好處。

 

若不參與TPPA
出口競爭力將減弱

就算將加入TPPA後的益處擱著不談，大馬不加入TPPA或陷入的困境，也足以讓政府不敢輕易放棄TPPA的談判工作。假設大馬不加入TPPA，不單止致 使在爭取讓我國產品和服務進軍更大和更佳市場方面處於劣勢，一旦中國、韓國、台灣、泰國和其它競爭對手決定在較後加入TPPA，此劣勢的衝擊將會變得更為 明顯。

國際貿易和工業部在官網如此指出：“決定不參與TPPA會導致大馬出口商在TPPA市場的競爭力減弱，因為與越南和新加坡等競爭對手相比之下，大馬將被無法享受優惠關稅率。”

 

另一方面，如上文所言般TPPA或將成為建立涉及21個亞太經濟合作會議成員國的“亞太區域自由貿易區”

之先行組織架構。加入TPPA將確保大馬享有制定規則的先機優勢，以確保我國的利益獲得保障。延後加TPPA或將導致我國需被迫接受其它國家所定下的規則、紀律以及條款。

 

TPPA的弊端

既然TPPA可為國家帶來多項利益，那為何內閣還遲遲不簽署該協議呢？

 

當然，正如其它的自由貿易協定，在享受其它市場開放後所帶來的免稅優惠等益處同時，也不可忽略我國市場開放後所面臨的潛在挑戰。

 

白文春坦言，參與TPPA談判的各個成員國都有自己本身的訴求，以讓本身能夠從中受益。在放寬我國的進口關稅後，大馬的商家將會面臨進口商來勢洶洶的競爭，因此而遭受打擊。

 

此外，雖然一般相信開放市場後消費者可享受更廉宜以及更佳品質的貨品與服務，但事實可能並非如此。

從反自由貿易主義的角度來看，當許多手握龐大資金的跨國企業進入大馬市場後，國內規模較小的企業或無法生存，最終將造成由少數大企業壟斷市場的局面發生，反而導致消費者受害。

 

較小規模企業或無法生存

儘管大馬國內的大企業也能夠在TPPA的護航下輕易站穩海外市場，但國內較小規模企業無法生存，最終只會造成財富分配不均的問題衍生。由此可見，TPPA之類的自由貿易協定若處理不當，更多時候保障的是企業等財團的利益，而並非民眾的利益。

 

更甚的是，相較於其它的自由貿易協定，TPPA存在著多項引人詬病的舉措，被看作將威脅大馬的利益，當中包括投資者與東道國投資爭端解決機制（ISDS）、知識產權（IPR）、政府採購等課題。

 

★投資者與東道國投資爭端解決機制

TPPA中最廣為爭議的其中一項條款便是投資者與東道國投資爭端解決機制。該條款所指的是一種追索權，在海外投資者因一國的政策干預而導致利益受損的情況下，為投資者提供該國法庭以外的國際仲裁途徑。

市場普遍認為，上述條款對大馬非常不利，甚至將危及大馬的主權。

 

屆時政府若為了保護人民與環境而對外資實施更嚴厲的監管，隨時都有可能扛上挨告的風險。

 

早前部份民聯議員便舉例煙草公司菲利普莫里斯（Philip Morris）利用投資者與東道國投資爭端解決機制，針對巴拉圭和澳洲政府強制在香煙盒上印有患癌的圖片，在國際仲裁庭起訴巴拉圭和澳洲政府，結果兩國政府需對該煙草公司做出數以億美元計的賠償。

 

國際貿易和工業部對此透露，大馬自1963年以來已簽署多項包含通過國際仲裁途徑解決爭議條文的投資協議，而至今在投資者與東道國投資爭端解決機制下涉及大馬的案例只有兩宗：其一的裁決對大馬政府有利，另一宗則被裁決為無效。

 

白文春稱雖然政府被起訴的機率不大，但國際間還是時有所聞此類事件的發生，所以不可忽視上述條款所埋下的風險。

 

★知識產權

自從美國在2009年宣佈加入並取代太平洋4國主導TPPA談判後，有關智慧財產權保護、藥品專利權保護等條款成為了該國加強關注的一塊區域。

 

藥物價料大幅漲高

特別是針對藥品專利權的保護條款，估計將致使我國的各類藥物價格大幅度漲高，進而對醫療保健服務成本帶來影響。

 

國際貿易和工業部明確表示，TPPA不可對大馬人民的保健造成負面影響。大馬人民必須繼續享有優質的保健服務和獲取可負擔的藥物，包括仿製藥（generic drugs）。

 

“大馬也同意這些創新理應獲得適當的回報，因為製藥公司必須獲得獎勵始能經營下去，以繼續創新和生產治療新疾病所需的各種藥物。”該部門承諾將在保障製藥公司的權利和普羅大眾獲取可負擔藥物的權利之間取得平衡。

 

同時，知識產權問題限制民眾接受資訊也是一大爭議。根據美國的建議，版權年限將從現有的作者死後50年延長至120年，因此日後任何上網下載資料的舉動都有可能涉及版權的紛爭。

 

★其他爭議

據悉，美國在TPPA談判中同時作出撤銷對國營企業（SOE）的財政補貼與特惠融資、保護外國私營企業的經濟活動、取消對政府採購（government procurement）採取優惠偏好等要求。

 

國營企業是包括大馬在內的多個東盟國的經濟主體，而政府採購也是保護國內企業的重要舉措，都是大馬以及多國難以接受的苛刻條件。

 

國際貿易和工業部長拿督斯里慕斯達法日前便直言，如果美國願意在國營企業和政府採購政策等議題上展現彈性，將可增強大馬簽署TPPA的信心。

 

另外，中國方面的缺席也是拖慢TPPA達成共識的另一因素。作為世界最大貿易國和第二大經濟體，中國的加盟將為TPPA增添更亮麗的色彩。

 

無論如何，一般相信美國在2009決定加入並主導TPPA談判的最初目的是要製恆中國在拉丁美洲和亞太地區的影響力，因此被視為有意排斥中國的加入。

 

由於中國是亞太經濟合作會議成員國之一，能夠自由決定是否以及何時加入TPPA，其它TPPA成員國基本上皆歡迎中國儘早參與談判，藉此而平衡美國在談判中獨大的作風。

 

透明度與意識

TPPA中另一引人詬病的，便是其缺乏透明度的談判過程。由於受到協議規定限制，TPPA談判過程是在極其保密的情況下進行，此現象也不只發生在大馬而已。

 

在記者採訪過程中，多家機構亦因為無法知道細節或資料有限而無法作出詳細的分析。

 

談判過程保密兩大理由

國際貿易和工業部對此解釋道，談判過程的保密主要是顧及兩大理由，即與TPPA有關的規則規定各談判代表得維持談判案文的機密性，以及大馬談判代表無意公開透露他們的談判立場，以確保在談判中取得最佳結果，策略性地優先維護大馬之利益。

 

雖說政府對談判過程的透明度無可奈何，但保密的舉措還是讓民眾無法明確地預測TPPA將帶來的影響與衝擊，進而導致企業和商家缺乏充足的準備來迎接TPPA的到來。

 

同時也是大馬中華總商會（ACCCIM）社會經濟研究組副主任的白文春透露，早前在作出相關調查後發現有近一半的大馬中華總商會成員，對TPPA的存在完全沒概念。

 

“由此可見，大馬各企業還是未對TPPA作好應有的準備。”白文春指出，大馬企業在TPPA上路後將會引來劇烈的競爭環境，但競爭也可被視為推動企業提高效率的動力。

 

在TPPA正式落實後，白文春認為首當其衝的將會是小型企業，主要因為缺乏財力和能力在競爭環境中生存下來。

 

“對大型機構來說問題則不大。它們擁有充裕的財力、人力和能力去跟跨國企業相競。”他強調，決定企業能否應對TPPA的是其規模，反而所涉及的業務領域則不是個太大的因素。

 

對中小型企業韌性樂觀

儘管如此，白文春還是對大馬中小型企業的韌性感到樂觀，看好它們能夠成功適應TPPA下的競爭環境。他表示，從過往的經驗來看，大馬中小型企業在朝向東盟經濟共同體（AEC）的過程中也未顯示出萎縮的現象，反而出現積極的成長。

 

目前中小型企業對大馬的國內生產總值作出約30%的貢獻，白文春看好各企業能夠良好的適應TPPA的來臨，並從競爭環境中提昇本身的能力。

 

國際貿易和工業部也同時承諾將解決中小型企業在TPPA談判中各領域的隱憂，以通過延長自由化的過渡時期來解決所面對的問題。其他解決方法還包括革除一些敏感的政府採購領域和提高門檻。

 

“政府也很清楚與中小型企業對永續經營的隱憂，這主要原於面對許多大型國際公司更激烈的競爭。”

 

該部門在官網中舉例，政府已更進一步將中小型企業納入區域供應鏈和價值鏈中，並確保備有過渡時期安排，以方便各中小型企業適應更激烈的競爭。政府也將確保大型企業不濫用地位和採取打擊中小型企業的壟斷手法。

 

此外，開放後的政府採購已針對一些項目制定了只限中小型企業參與的部分門檻。

 

結語：

TPPA的談判陷入僵局已經有一段時間，也看似無法趕上今年的預期目標前完成。奧巴馬在剛過的週末訪馬，在某程度上可被視作為TPPA擔任推手，化解雙方在談判中存在的歧見。

然而，TPPA涵蓋的領域繁多，對大馬的經濟前景有著深遠的影響，因而寧可冒上失去8億人口的龐大市場的風險，也絕對不可對該守護的範圍有所讓步。 （星洲日報／投資致富‧焦點策劃‧報導：孔令堯）

建材下月涨价 买屋难上加难

（怡保25日讯）隨著能源和建筑原料成本涨升，建筑材料如洋灰在今年再起价50仙至1令吉50仙，钢铁、红砖也在5月起价，恐怕將引发房產业的新一波涨潮。

根据建筑业者，原料生產商在面对电费和运输费涨升的衝击之余，政府再批准天然气在5月1日起调涨10％，这导致许多靠天然气生產的钢铁、洋灰等也步上了涨价的骨牌效应。

霹雳建筑商公会名誉会长暨发展商拿督刘殷銓接受《东方日报》访问时表示，洋灰在去年涨价1令吉后，在5月1日起再涨价50仙、每块红砖也起2至3分钱。

据他了解，铁每公吨也会起价200至300令吉，这些建材调涨后，无形中也將导致房屋跟著起价。

「政府鼓励发展商別將房屋卖贵了，可是发展商在面对原料等起价情况下，才逼不得已调高屋价。」

盼政府补贴发展商

他披露，在此情况下，预料建筑成本將涨15％，预料在今年下半年的新房价会再起，打工一族要买屋难上加难。因此，希望政府给予发展商补贴，以便可降低房价。

他举例，现在怡保一间20乘70尺的单层排屋价格是16万至18万令吉，以后可能是20万令吉，但在4年前，每个单位价格低于10万令吉。

霹雳建筑商公会会长张志良告知，2个星期前，洋灰厂已取消了给予顾客每包洋灰1令吉50仙的回扣优惠，换言之，每包50公斤的洋灰变相起价1令吉50仙。

「洋灰厂也会在本月底要求政府提高洋灰的统制价。若是如此，这对政府或私人界工程承包商的好处，就是能调高投標的价位。」

他补充，洋灰涨价有许多因素，除了电费、天然气起价外，取自石灰岩的沙石也起价，能源和原料涨价是持续的趋势，绝对不是人为的。

他坦言，面对连串原料调涨情况，建筑商唯有吸纳现有的涨幅，不过，也会谨慎承包工程。毕竟市场需求比以前减少，而且建筑商也面对激烈的竞爭。

霹雳建造行会长辛富明说，一向来洋灰价格有起有落，若购货量多，厂家就会给回扣。不过，洋灰于半月前起价了1令吉50仙，相信是生產成本起价的缘故，而红砖的价格也是越来越贵。

他告知，由于洋灰不能久放，而且碰水硬化，所以同业向来是根据需求量来购货，无法通过买多而得到折扣。

他披露，虽然建筑材料酝酿起价，但早前已经和顾客谈妥承包价，所以只好自己吸纳涨幅。

他表示，过去在短短2年来的建筑成本已涨20％。在此情况下，相信建筑工程会减少。

PJ Development Holdings Berhad - The Sleeping Beauty Has Awakened

PJDev used to be a sleepy counter. It consistently reports good earnings but market just simply ignored it.
I bought the stock in 2011 and it only started delivering some profit in 2014.
Tan Sri Ong Leong Huat is the controlling shareholder of PJDev.
Many i3 members are very fond of this stock. I hope this article could help everybody to have a better understanding of the company.


(PJDev share price)

(PJDev-WC share price)


1. Background Info on PJDev

Based on share price of RM1.58 and 456 mil shares, PJDev has market cap of RM720 mil.

The group rerported net profit of RM83 mil over past twelve months. As such, current share price translates into PE multiple of 8.7 times.

The group has borrowings of RM450 mil, cash of RM129 mil. Based on net assets of RM987 mil, net gearing is 0.33 times only.
PJDev recently announced sale of two properties which will bring in RM406 mil cash and generate gain of RM154 mil.
Factoring in the above, net assets will increase to RM1,141 mil, loans let's say remain at RM450 mil, cash will increase to RM535 mil. The group will be in net cash position. Please refer to Section 5 below for further information.


2. Principal Business Activities

The group is principally involved in the following business activities :-

(Property Development Division)
This division contributed almost 50% of the group's net profit. Please refer to sections below for further details.

(Cable Division)
Subsidiary company Olympic Cable Company manufactures power utility cable since 1968. It ws acquired by PJDev in 1990.
It also has manufacturing facility in Vietnam, under OVI Cable (Vietnam).

(Hotels & Leisure Division)
Swiss Garden hotel chain with various hotels all over Malaysia.
SGI Vacation Club provides access to 6 resorts in Malaysia. Vacation ownership scheme and time share membership.

(Building Material Division)
Acotec prefabricated wall panel for building construction.




3. Segmental Breakdown

The following tabel sets out each division's net profit contribution to the group.
Property development contributed RM40.7 mil, representing 49% of total net profit.
Construction division contributed very little profit, probably due to its focus of undertaking in house jobs within the group.

Net profit		March	June	Sept	Dec	TOTAL
(RM mil)		2013	2013	2013	2013	2013
Property development		7.4	11.5	12.0	9.8	40.7
Construction		1.6	(3.6)	2.4	2.7	3.1
cable manufacturing		4.6	4.9	5.3	4.9	19.7
Building materials		2.0	1.2	1.5	2.8	7.5
hotels & leisure		2.3	3.7	4.6	5.1	15.7
investment holdings		(1.7)	3.2	(4.5)	(0.1)	(3.1)
others		(0.2)	(0.2)	(0.2)	(0.3)	(0.9)
TOTAL		16.0	20.7	21.1	25.0	82.7
Shares (mil)		456.1	456.1	456.1	456.1	456.1
EPS (sen)		3.5	4.5	4.6	5.5	18.1

4. Landbanks

The following are details of the properties owned by PJDev.
Out of total net book value of RM629 mil, only approximately 53% (RM336 mil) are development land bank. The rest are resorts related.

Location		Details	Area	Date of	NBV
			(acres)	Acquisition	(RM mil)
Damai Laut Resort, Lumut		Resort	n/a	1990	115.6
Swiss Garden Hotel		Hotel	n/a	1997	86.5
Swiss G Resort, Kuantan		Resort	n/a	1999	53.1
Subtotal					255.2
Harbour Place,		land for mixed	16.2	1996	71.5
Seberang Prai Utara		development
You City, Cheras		mixed development	13.2	2007	64.9
Subang Jaya		land for mixed	2.7	2010	38.3
		development
Sek 52, KL		land for mixed	0.5	2011	37.9
		development
Seksyen 13, PJ (DKSH land)			5.9	pending	124.2
				completion
Subtotal					336.8
Kuantan, Pahang		land for oil palms	1,000.0	2006	37.4
GRAND TOTAL					629.4

Almost all of the development land bank is currently under development (Harbour Place at Butterworth, You City Cheras, You One at USJ).
This is typical of OLH group of companies, which seemed to prefer asset light strategy. Instead of holding vast land bank, they like to acquire land when they are ready to use it for development. This kind of fast turnaround method is good for Return on Equity.
As discussed in my previous articles, size of land holding is a matter of preference. Lack of vast land bank should not be deemed as a handicap. As long as the developer has the requisite skills and resources to pull it off, it is a viable strategy that could benefit the company and the shareholders.


5. Land Sales

On 31 December 2013, PJDev entered into a conditional sale and purchase agreement to dispose of Menara PJD to Top Glove's major shareholder for RM220 mil cash. Upon completion, the disposal will result in gain of RM101 mil.

On 20 January 2014, PJDev entered into a conditional sale and purchase agreement with a China based developer to dispose of 70% stake in a piece of land at Sri Hartamas for RM186 mil cash. PJDev will retain 30% stake in a JV company to develop the land. Upon completion, the disposal will result in gain of RM53 mil.

The two disposals generated a lot of excitement.
Prince charming delivered the kiss and sleeping beauty woke up. Share price ran from RM1.00 to RM1.60 over few months.


6. Development Projects

PJDev has development projects at Penang, Klang Valley, Johor and Pahang.

As at to-date, unbilled sale is RM848 mil, almost two times last year property development revenue.
Other details such as GDV, respective project sales, take up rate, etc are not readily available.
As usual, I don't dwell too much into these details as I trust that the management would have proper planning to ensure steady stream of earnings coming in from the various projects.

However, I found two of the group's projects very interesting :-
(a) You City at Cheras is located right next to LRT station (please refer to photo below).
(b) You One at USJ, Subang is located at the back of USJ Summit shopping centre and Global Oriental Berhad's ("GOB") mixed development project Da:Men. As mentioned in Part 7 of GOB articles, an LRT line is currently under construction and run right in front of Da:Men. The new LRT station is only about 2 minutes walking distance away.

Due to proximity to LRT lines, these two projects should be well received and contribute to group earnings over next one to two years.

The following are pictures of PJDev's various development projects :-

(Northern Region)


(Wellesley Residence, Butterworth)


(Woodsbury, Butterworth)


(Klang Valley)


(You City, Cheras.  Please note the new LRT station at the right side of the photo)


(You One, USJ)


(You One is located at the back of Da:Men, GOB's mixed development project at Subang. The dotted line is the new LRT line)


(Southern Region)


(You Terrace, JB) 


(Mon't Callista, JB)


(East Coast)


(Swiss Garden Resort Residence, Kuantan)


7. PJDev-WC

Of course, any write up on PJDev will not be complete without mentioning the WC !!!
This instrument has delighted many i3 members when it rose from 15 sen to 80 sen over a period of one year.
A gain of 400%.

WC expires in December 2020. Exercise price is RM1.00. Based on latest market price of mother share and WC of RM1.58 and 78 sen respectively, conversion premium is 13%.


8. Concluding Remarks

(a) PJDev's fundamentals are sound. It has strong balance sheet and good profit track record. It also consistently paid out dividend of 5 sen per share over past few years.

(b) The group has several business divisions. However, I am of the view that the construction division, the building material division, the cable manufacturing division and the resorts / leisure division have limited scalability.
Together they contributed almost half of PJDev's net profit. Going forward, I expect them to report steady profit. But they might not be able to grow in an exciting way.
The property division is what makes PJDev sexy. With revenue of RM300m+, there is scope for further growth. In my opinion, it is not inconceivable that one day this division will double its profitability, propelling PJDev's overall earnings to a new level. Some of its projects are exciting and have yet to contribute in a material way to earnings in the past. We should watch this division closely.

(c) Recent disposal of two pieces of land has fired investors' imagination. Let's see how things will evolve going forward.

(d) Last but not least, both PJDev and OSK Property are owned by Tan Sri OLH. I think it is a matter of time before he rationalises the two groups. The merger would create an entity with market cap of more than RM1 billion with significant financial and operating resources.
It would be interesting if it really materializes.

Have a nice day