租金調幅受限‧產託股前景蒙塵

（吉隆坡4日訊）鑑於產業投資信託領域處於低資本化率環境，分析員預測，產業投資信託在未來將專注自然成長，部份業者所進行的資產強化措施（AEI）活動有望為其帶來較好回酬率，但租金上調幅度將受諸多利空因素限制，並給予該領域“中和”評級。

興業研究披露，在眾多產業投資信託股項中，只有桂嘉資產管理（QCAPITA，5123，主板產業投資信托組）宣佈收購資產計劃，此外，AXIS產業信托（AXREIT，5106，主板產業投資信托組）也聲稱會在2014財政年收購數項資產。

“AXIS產業信托目前正為收購巴生河流域、檳城和柔佛的工業資產計劃進行協商，收購價值合計約3億8千萬令吉，其中一項收購可能在今年第三季實現。”

儘管收購計劃將有助於提振盈利，但興業表示會謹慎看待該公司的財務前景。

肯納格研究也指出，Axis將配售8千600萬新單位融資收購活動，但該配售計劃並未完成且將延遲至今年10月。

此外，凱德商托（CMMT，5180，主板產業投資信托組）擴大基金規模20%的上市批准遭展延多6個月至今年4月，而所籌獲的資金料將用作收購資產。

淨賺益差或進一步收縮

興業研究認為，產業投資信託的短期前景仍缺乏吸引力，主要因美國聯邦儲蓄局（FED）開始放慢量化寬鬆腳步導致10年期大馬政府債券年初至今的回酬率上揚至約4.09%至4.30%，而去年同期則為3.43%至3.54%。

“因此，較大型的產業投資信託的淨賺益差仍徘徊在相對缺乏吸引力的水平約0至200個基點，惟債券回酬看起來將在該水平正常化，限制了淨賺益差進一步收縮的風險。”

業內的資產強化措施活動方面，興業表示，AXIS對數項資產進行的重大強化措施工作經已完成，預計將帶來雙位數的資本回酬率；惟賀達產業信托 （HEKTAR，5121，主板產業投資信托組）在完成其位於吉打州的中環廣場裝修工作後，預料能倍增租金收入“同時，柏威年產業信托 （PAVREIT，5212，主板產業投資信托組）也將進行一些資產強化措施工作以配置部份未充份利用的零售空間，預計可在今年5月完成工作。”

至於租金前景，肯納格指多項不利因素如吉隆坡市政局（DBKL）或提高門牌稅、成本上揚、辦公空間過剩、消費料飽和、業內競爭加劇以及即將實施的消費稅系統，促使產業投資信託上調租金的幅度放緩，以維持佔用率和確保租客的穩定性。

另外，興業相信，該領域的利空因素如債券收益上揚和開支增加已充份反映在股價上，因此下行風險有限。

“然而，鑑於預期利率會上揚的疑慮仍圍繞，該領域的上揚空間也不大，潛在利好或來自於收購資產活動。”