市场炽热 房地产再忧泡沫

根据大马2011年房地产报告，去年大马房地产价格取得近10%的涨幅，乃是15年新高，而1380亿令吉的交易价值也写下新纪录。虽然房地产市场蓬勃成长，但市场人士认为政府最近的降温措施将缓和对房地产过热的忧虑。
联 昌国际研究主管黄大任在一份报告乐观指出，相信今年的房地产市场将持稳，因为他们所追踪的产业股，预测今年皆可取得高记录的营业额及净利。无论如何，黄大 任只给予房产领域「短线买进」的投资评级，而非「增持」，认为房产股向来容易受情绪带动，即将来临的大选料对该领域带来风险。联昌国际的房产首选股是马星 集团（MAHSING，8583，主板产业股）。
去年房地产的交易价值上扬了28%，主要是由种植及发展地的交易活动所带动，因许多发展商都在去年抢购地皮以扩大地库。
值得注意的是，槟城和柔佛的交易价值分别扬升40%及45%，而巴生谷的交易价值则上扬17%，属合理涨幅。
概括来说，大马房地产总交易量上升14%，其中上扬幅度最大的是来自住宅房产领域。住宅房产仍是大马房地产最大的市场，分别贡献45%的交易价值及63%的交易量。
另外，大马房屋价格指数亦上扬9.9%，是自1996年以来最快的增速。若以地区划分，吉隆坡的屋价按年上升12.2%，维持与2010年同样的增速丶而槟城及柔佛则分别从3.5%及2.7%，上扬至8.9%和7%，屋价上升速度加快。
尽管如此，槟城和柔佛的屋价仍落后于其他州属。在11年里，以房屋价格而言，柔佛始终是大马最大的落后州属。在巴生谷一带，吉隆坡的排屋价格的涨幅最高，达18.8%。然而，吉隆坡的独立式房屋价格则仅微扬0.4%，乃是最低的涨幅。
尽管国内生产总值（GDP）从2010年的7.2%下滑至去年的5.1%，但日前出炉的房地产报告显示房地产的销售量仍取得快速成长。
房地产交易量从11%上扬至14%，而交易价值的成长则稍有减缓，从33%下跌至28%，仍还是在炽热水平。黄大任早前已预料交易价值将如以往下挫至15%至20%之间，因为根据过去记录，交易价值成长超越30%从未试过维持一年以上。
交易价值成长虽下滑，但28%的成长率仍属标青，已相当接近30%。
去年共有43万零403个单位，总值1378.3亿令吉的房地产被售出，创下新纪录。大马首3大房地产市场，即柔佛丶槟城和巴生谷，其交易价值分别取得45%丶40%及17%的成长。
若以产业类型区分，交易价值获得最大跃进的是农业产业，共激增65%，至188.2亿令吉。
而紧追其在后的是上涨53%的土地发展产业。黄大任认为，这2个领域可获得佳绩主要归功于发展商积极地购买地皮以作为地库储备。
实达集团（SPSETIA，8664，主板产业股）去年共买进2000英亩以上的土地，部份是农业地。住宅房产乃是最大的房产市场，分别贡献45%的交易价值及63%的交易量。而位居第二的则是商业产业，分别占了总交易价值及交易量的20%及10%。
住宅产业交易量创新高
一 直以来，住宅房产的表现都出色，去年亦不例外。大马住宅房产的交易量在去年创新高，共上升了19%，至27万个单位。而交易价值也上扬22%，至 618.3亿令吉。值得留意的是，尽管交易量和交易价值皆表现不俗，然而每单位交易价值却仅提高了2.6%，至22万9185令吉。由此可见，绝大部份在 去年交易的住宅房产乃属低价房产。
去年的房屋价格指数写下自1990年代中期的新高，该时期乃是亚洲经济风暴的前夕，同时亦是市场看涨房地 产领域的时期。吉隆坡去年的房价激增12.2%，雪兰莪则紧追在后，房价从2010年的9%上扬至11.3%。柔佛去年的房价上升了7%，即便是自 1995年后的最强水平，但就长期而言，柔佛仍是大马最大的落后州属。
小州物价爬头
令人感到意外的是，去年在房屋价格取得最大成长的并不是大马首3大房地产市场，而是较小型的州属。在2010年，房价涨幅最高的是吉隆坡的12.2%。尽管吉隆坡在去年仍维持此水平，保持相同的12.2%，但吉隆坡在去年的房屋价格涨幅排位下滑至第5位。
反之，2010年位居最后的彭亨却在2011年取得16%的房价涨幅，跃升冠军位置。至于其他小型的房地产市场，如玻璃市丶登嘉楼丶森美兰及霹雳的房价皆取得双位数成长。甚至，这几个小市场的表现更远超原来非常热门的槟城及柔佛。
过去10年的平均涨幅，石油产量丰富的沙巴及登嘉楼的屋价上涨最高，而西马最大的落后者则为柔佛丶马六甲丶森美兰及雪兰莪。这让黄大任感到惊讶，因为落后的这几个州属都是大马最发达及繁荣的州属之一，这些高度工业化的州属理应会快速推高产业价格。
以 过去10年内所得到的平均涨幅来看，吉隆坡仅排在第5名，而槟城则是在第8名的位置。尽管如此，从图表（一）可见，在2011年共有7个州属的房价取得双 位数成长。这也足以说明，为何有关当局对有可能会发生的产业泡沫现象拉起警报，同时为社会新鲜人及低收入族群提供一系列的房屋购买计划。
巴生谷市场最活跃
虽 然在近期内取得强稳成长的不是大马首3大房地产市场，但无可否认的是，首3大房地产市场共为大马产业总交易价值贡献了70%的份额。同时，这3大房地产市 场的发展商，如实达集团丶马星集团及UEM置地（UEMLAND，5148，主板产业股）皆从这3大市场取得雄厚的盈利。
另一个成功吸引众发展商涉足的是沙巴。实达集团将在沙巴推出今年的首个项目，而马星集团则刚完成首个沙巴地皮的收购活动。
关键的是，巴生谷占了大马房地产交易价值将近一半以上，因此巴生谷仍是大马最大及最活跃的房地产市场。一些发展商，如UOA发展（UOADEV，5200，主板产业股）也只把重心放在巴生谷一带，从未进入其他市场。
吉隆坡的半独立式房屋从2000年以来的屋价涨幅最高，其11年的长期年复合成长率（CAGR）达6.4%。黄大任分析，这或许是因为半独立式房屋在吉隆坡的供应量最少，其供应量低于独立式房屋。
另外，雪兰莪屋价表现最差的是高层住宅房产，其CAGR仅为1.6%，甚至无法赶上通胀率。
回 顾1988年，吉隆坡当时的独立式房屋的屋价涨幅位居第一，而半独立式房屋排在其后，排屋则位居第三。黄大任估计，独立式房屋强稳的涨幅或许是基于地点皆 位于高尚住宅区，如大使花园（Taman Duta）丶白沙罗岭（Damansara Heights）丶孟沙（Bangsar）及敦伊斯迈花园（Taman Tun），这些座落于吉隆坡的地区，皆吸引了暴发户及高收入人士。
当年表现最差的还是雪兰莪的高层住宅房产，而吉隆坡的高层住宅价格的表现也仅差强人意。这并不让人感到意外，主要是因为这2个地区不仅仅是提供高价位的公寓，亦包括低价位的公寓。
排屋价格高涨　泡沫先兆？
大 马2011年房屋价格指数取得将近10%的成长，会让一些人担心房地产泡沫在酝酿中，房地产领域即将崩盘，但对此观点黄大任不表认同。去年初，联昌国际预 测2011年的房价将上扬5%至10%，而最终出炉的数据超越他们的预期。黄大任预计，屋价价格将持续加速成长，因为房价落后于收入成长。
回顾1990年代中期，不难发现屋价在亚洲金融风暴前，即自1994年来保持上扬趋势。从1991至1996年，屋价更取得13.4%的CAGR，乃是2010年6.7%的两倍，及超越2011年的9.9%。
部 份人认为，吉隆坡排屋去年的价格高涨是房地产泡沫的先兆。吉隆坡排屋价格去年增长了18.8%，超越高层住宅的14.8%丶半独立式房屋的11%及独立式 房屋的0.4%。然而，黄大任提醒，很多人都不清楚，以长期来看，吉隆坡的排屋价格仍落后于半独立及独立式房屋。此外，随着吉隆坡可开发的土地日益减少， 排屋价格上扬是必然的事。
排屋已不再是吉隆坡居民的唯一选择。如今，吉隆坡部份的房产市场已被高层住宅丶小型公寓（面积少于1000平方 尺）丶组屋和低价位房屋瓜分。值得注意的是，吉隆坡高层住宅及低价位房屋的供应竟达74%。而提供停车位及小部份土地的排屋，如今已被列为豪华住宅。孟沙 丶白沙罗岭丶金地花园等黄金地段的排屋价格更超越100万令吉，有些甚至接近200万令吉。因此黄大任认为，除了黄金地段以外的地区，安邦丶旧巴生路丶蕉 赖及文良港的排屋价格上涨是有原因的。尽管如此，黄大任始终认为，这些地区排屋价格上涨的趋势已被视为「姗姗来迟」。
用以测试有无房地产泡 沫的最佳方法是「负担能力指数」（Affordability Ratios，即家庭收入除以房屋贷款）。结果显示，巴生谷的负担能力指数并未达1980年-2000年的顶峰。假设巴生谷地区的负担能力指数要回到 1990年的水平，屋价需要额外上涨50%。
黄大任相信房产价格是合理上涨，反映了供应成长萎缩。去年，大马房产供应下滑1.5%，乃是记录最低水平。房产供应下滑最明显的是首3大房产市场，仅取得1.2%的成长。而成功逆市成长的有登嘉楼丶吉兰丹及霹雳。若供应成长持续落后于人口成长，大马屋价会继续高涨。
受市场情绪左右　今年屋价料涨10-15%
黄氏星展投行分析员表示，虽然2月份获批的贷款申请数量已从1月份回弹，但仍比高峰水平低27%及18%。除了紧缩的银行借贷政策，消费者的信心指数亦因担忧经济不稳定而减弱。
获 批的贷款申请已从去年8月份的55%，下滑至45%；而融资赚幅亦从高峰时期的90%至95%，下滑至70%至80%左右。大部份大马房产的销售额都以国 人为主，而外国人基本上则会购入高级住宅。有地住宅和黄金地段的需求仍强稳。近期，发展商也已准备推出中等价位的房产。另外，发展商也在郊区大量购入地 皮。分析员认为，涉足大规模住宅建设的发展商将会有不俗的表现。
另一方面，联昌国际研究主管黄大任认为，2012年住宅房产料将持续写下新 纪录。主要的发展商如UOA发展丶实达集团丶马星集团及UEM置地，都以取得10%至35%的销售成长为目标。其中，巴生谷炙热的房产发展将促使UOA发 展成为最大的赢家，皆因该公司并无涉足其他地区。同时，在经过2年的高速成长后，黄大任预计今年的总交易价值成长或将放缓。再加上紧缩的银行借贷政策，黄 大任认为今年的房地产交易价值料将下滑至10%至12%左右。这水平皆低于过去10年内的13%平均交易价值成长。
屋价料表现不俗
屋 价方面，尽管国内生产总值放缓，但黄大任认为今年将会是表现不俗的一年。主要是因为：（一）基于通胀忧虑，市场的购买情绪持续上涨。（二）供应成长持续缓 慢，皆因发展商近期才注重发展价格不超过50万令吉的房产。（三）巴生谷基础设施的改善，如捷运（MRT）丶巴生河美化计划及加盖人行道计划都将推高产业 价格。
黄大任估计，整体房地产的价格涨幅料将在5%至10%之间。该涨幅或将达更高水平，惟他相信政府将会时刻关注市场情绪及房产价格。
今年的房产交易量及价格主要取决于全球经济前景及本地股票市场的表现。信心指数是主导房产购买率的关键因素，而过去的该指数正是取决于全球经济成长及本地股票市场的表现。相比起前6个月，虽然市场对欧洲及美国经济的忧虑已减低，但黄大任仍预计大马经济成长将放缓。
至于股票市场，影响最大的是即将来临的大选。若大选结果不理想，将加剧政治的不稳定性，同时也让投资者对购买房地产感到犹豫。
同时，黄大任对柔佛的房地产业持正面的看法，特别是努沙再也（NusaJaya）的项目，乃是今年的转捩点。
黄 大任认为，基于受惠于大马低价的土地及劳工成本，柔佛的房地产料将迅速牵引新加坡的投资者及买家来马投资及购买产业。因此一向落后的柔佛房地产，仍有很大 的上涨空间。而在柔佛受益最多的发展商是UEM置地，因为该公司正大量持有努沙再也的项目。而实达集团则是该州主要的发展商。