沙巴亞庇產業穩健成長

隨著過去2年處於上揚走勢後，沙巴亞庇產業市場整體而言、保持穩健成長步伐，在一些已發展起來、出入方便的地點，首要產業仍是多數人追逐的單位，預料可繼續取得較高價位。

2012第四季，由於原棕油價格下跌，市場基本面保持謹慎，無論如何，儘管吸購率適中，2013年的產業價格保持穩定。

辦公樓回酬率5%

市場供應保持在620萬平方尺，以及出租率介於91%的水平，量身訂造辦公樓整體保持穩定，市場對亞庇量身訂造辦公樓的需求，主要獲得週邊地區與市郊標誌辦公樓發展計劃的推動。

雖然租金波幅不大，回酬率介於5%的水平，不過，量身訂造辦公樓的市場價值顯示上漲。

更多標誌辦公樓計劃豎立

市中心KK時代廣場附近的發展往南移，接下來亞庇將有更多標誌辦公樓計劃，例如Sutera Avenue的10層樓18個標誌辦公單位，為綜合商業發展的首期計劃，這些現代化的辦公樓擁有電梯設備，較上層的是辦公單位，底層與較低層則是商業空間。

距離Sutera Avenue不遠的Aeropod@Tanjung Aru，是沙巴州火車站一項再發展與現代化計劃，8層樓的標誌辦公樓有26個單位，面積大約1萬2千平方尺，2011年推出時價格從880萬令吉起跳。

在K K時代廣場，6層樓的角頭店屋辦公樓，一樣擁有電梯設備，在轉手市場以750萬令吉成交，進展中的Riverson綜合發展計劃，有一座6層的辦公樓，就在Riverson步行零售廣場的上端。

至於市區以外地點，辦公空間未來的供應，主要來自市郊店屋辦公樓。

放眼接下來的日子，辦公空間的價值料將繼續上揚，特別是新的辦公樓與店屋辦公樓發展，整體價格顯示揚升，雖然回酬率可能偏軟或保持穩定，可是，租金則未能配合產業價格的上漲同步走高。

舊住宅價高有市

由於新增供應有限、地價與產業建築上升，新發展計劃的價格料將繼續走高，在基本設施完善的社區，舊的住宅產業雖然價格昂貴，可是，仍有不少人物色這類產業單位。

不過，租金走勢保持穩定，在屋價上漲的情況下，影響市場對投資產業回酬的預期。

共管公寓
主打高密度中價位

雖然最近幾年已有不少共管公寓產業推出市場，不過，該領域繼續保持活躍，新推出市場的共管公寓計劃，仍超出有地房產計劃的數目。

說到共管公寓計劃，新推出市場的主要是高密度、中價位的發展計劃，2012年推出市場的11項 發展計劃，估計有3千零77個共管公寓，大約1千790個單位或58%來自1蘇來曼黃金樓（950個單位），以及麗都四季（840個單位），放眼中價位的 買家，這2項計劃皆取得不錯的吸購率，主要是與高檔共管公寓，以及亞庇迅速上漲的房價比較，價格較具競爭力。

高檔產業方面，The Loft & KK時代廣場最後一期（C座與D座），以54萬8千令吉至280萬令吉（每平方尺600至1千100令吉）出售，對C座而言，這相等於首2年每年5.5% 的租金回酬率，那些買來自用者，獲得5%特別優惠與2%回扣。在其他地方，管理好、地點佳的產業，價格穩健增長，特別是面向海邊景緻的單位。

一棟高56層的共管公寓雙子大樓，預料將是沙巴最高的大廈，已獲沙巴州內閣原則上批准，建議中的540個單位共管公寓，坐落在達邁5英畝的土地上，位於魯央住宅區，這項計劃訂於2013年內推行。

其他的共管公寓發展計劃預料將在2013年推出，這些計劃分別是Lido Avenue，以及兵南邦的麗陽龍馬計劃。

對高檔共管公寓來說，租金市場保持穩定，畢竟供應有限，最近完工的共管公寓問價，比之前的高出10%至20%，這些是面向海灣景緻的單位。

價格料續走高

鑒於最近幾年市場保持活躍，加上土地與大廈建築成本上升，2013年的共管公寓價格料繼續走高，不過，由於加入市場的共管發展計劃較多，吸購率可能稍微放緩。

直飛航班多
休閒產業看俏

沙巴是大馬主要旅遊州之一，亞庇也是國內外遊客觀光的其中一個主要城鎮，過去幾年，前往亞庇的旅遊保持增長趨勢。數據顯示，2012年前往沙巴的遊客人數為290萬人，按年增長1.1%，雖然來自大馬其他州的遊客減少，不過，國際遊客則顯著增加。

該州旅遊、文化與環境部長指出，來自澳洲柏斯與日本直飛航班的遊客增加，包括通過亞庇過境的班機，顯示國際過境旅客相應增多，供國內旅客的座位因而相應減少，在旅遊促銷配套增加的情況下，將西馬的遊客推向其他海外國家旅遊。

來自北亞洲的旅客，例如中國、韓國及日本的遊客繼續增加，成為沙巴旅遊業主要的遊客來源，不包括印尼，中國佔2012年沙巴最多的國際遊客，總共達19萬3千零10人，在國際遊客中的比率則是28%。

隨著2012年6月起，更多來自中國上海、廣州及香港的直飛航班往沙巴亞庇，預料這個趨勢將持續發展下去，其他飛往亞庇的航班分別來自日本的大阪，以及澳洲的柏斯。

5星級度假村投宿率佳

在酒店業方面，5星級度假村享有不錯的投宿率及客房收費，特別是已建立起品牌知名度，以及擁有全球網絡的休閒產業。由於供應有限，高檔市場及著名品牌的度假發展計劃，將可維持他們在市場的強穩地位。

此外，在2012年完成的酒店發展計劃，包括3星級的精品酒店Lintas View酒店，該酒店位於蓬勃的Lintas Plaza商業中心，擁有90間客房；至於楊忠禮集團的Pulau Gaya度假勝地，位於亞庇市中心外的島上，共有121間度假單位，已於2012年中完成。

當主要市場有更多直飛航班往亞庇，同時，政府繼續努力促銷沙巴的旅遊業，對沙巴的休閒產業，例如酒店、度假村來說，未來展望保持樂觀。

去年2市郊廣場推出市面

沙巴亞庇零售產業在過去一年的發展保持平穩，一些管理質量理想的零售商場，繼續維持不錯的業務表現，購物大廈的零售空間供應介於450萬平方尺的水平。

在中央商務區，底樓300至600平方尺的店屋空間，每平方尺平均租金介於20令吉之間，較小單位的店面租金較高，大型店面及迷你主導租戶，以每平方尺計算，獲得業主給予較優惠的租金。

在亞庇，零售業商場的租金稍有不同，一些位於社區基本設施完善、人流量較多的廣場，可擁有比較 高的租金。整體來說，首要廣場的底層零售產業空間，平均資本值介於每平方尺2千800令吉，顯示回酬率大約6.5%。除了以下表顯示的2個市郊廣 場，2012年並沒有新的購物商場加入市場。

零售商場空間增更競爭

在接下來的幾年，當亞庇的The Mall@KK時代廣場、KK市中心往南發展的Riverson步行商場、Oceanus Waterfront Mall@KKWaterfront，以及KK市中心的Jesselton Mall，還有里卡士灣的太平百利完成後，隨著零售商場的空間增加，預料將出現更為競爭的形勢。

除了地點及便利性、設計與格局，其他一些因素例如商場的管理、保留租戶、零售商店的業務性質，都是確保零售商場永續發展的關鍵。