全球债券回酬率上扬，大马政府债券也随之走高，为本地的房地产投资信托（REITs）带来新的局面，由于房地产投资信托是一种固定收益投资工具，在债券回酬率提高之后，房地产投资信托也将需要提供更高的股息回酬，才能维持其对投资者的吸引力。
近期一些大型房产投资信托的价格回调，将房产投资信托及政府债券的利差水平，重新拉近至历史平均水平。
一些分析员认为，这是进场的好时机，因为房地产投资信托的前景佳，然而，亦有分析员认为，房产投资信托在这一轮的回调之后，股价虽然已见底，但是由于估值已经全面反映利好因素，上涨的空间也不大，并非所有的房产投资信托都值得买入。
在之前人们寻求抗跌及安全投资工具之际，获得市场青睐的房产投资信托（REITs），在投资者的追捧下持续走高，导致回酬率相对失色。在大选之後，不确定因素消散，投资者转向其他回酬更高的工具，房产投资信托则因为价格走高之後，回酬率相对下跌而相形失色。
然而，这样的情况近期却出现逆转，房产投资信托股价在过去两个月持续下滑，让回酬率重新走高，黄氏星展唯高达研究指出，这是累积房产投资信托的好时机，然而，却也有分析员认为，房产投资信托的估值仍高。
房产投资信托价格下滑主要是因为美国联邦储备局退场的言论，以及惠誉下调大马信贷评级展望，导致政府债券价格下滑，回酬率提升所致。政府债券如何影响房产投资信托？
利率变化影响回酬
房产投资信托和政府债券都是固定收益投资工具，同样会受到利率变化的影响，当利率走高，这些工具的回酬率会相对的失色，因而导致价格走低，当利率下滑，回酬率也就会相应的提高。
首先，我们来看看政府债券近期的走势，从中了解房地产信托价格近期下跌的原因，及接下来的走势。
美国联邦储备局在5月初发表可能缩减购债规模言论之後，全球债券利率开始走高。过去两个月，政府债券回酬率显着低於长期平均水平的市场，债券价格下滑的趋势就越显着。其中，香港就是一个很好的例子，债券回酬率在这期间翻倍上扬，加上惠誉宣布调低大马信贷评级展望至「负面」，使到大马债券市场的回酬率自5月中开始走高，与此同时，同样以回酬取胜的大马产业投资信托也出现类似的走势，股价下滑，将回酬率推高。
由於过去两年大马的利率持平，因此，当其他市场的债券回酬率大幅下跌之际，大马政府债券的回酬率没有显着的偏离长期平均。大马政府债券在5月初达到3.05%的低水平，主要是因为大选的结果符合市场的口味；而近期债券回酬率飙升至4.13%的高水平，则主要是因为惠誉评估机构，下调大马信贷评级展望，从稳定调低至负面所至。虽然如此，另外两家评估机构-穆迪及标普则重申大马的主权债券评级展望为稳定。
野村证券分析员认为，短期内，这两家评估机构相信不会下调大马的主权债券评级展望。不过，分析员也指出，由於大马政府债券目前有47%由外资持有，因此，在一定的程度还是可能面对卖压。
根据了解，国家银行目前正紧密的观察这一趋势，并强调当外资在利率预计走高之际，脱售本地债券，市场仍有足够的本地买家吸纳这些卖盘。野村证券相信，政府债券回酬率持平在3.5%的情况将不复见，不过，本地买家将继续支撑政府债券市场，这将限制回酬率大幅度上扬的趋势，政府债券回酬率料在4.0至4.5%之间波动。
马美债券利差拉近
大马债券回酬率普遍跟随美国债券市场的走势，不过，两个市场的相关性不比区域其他市场来的紧密。这表示，在美国债券回酬率预计持续走高的情况下，经济学家认为，大马债券回酬率不会出现同样幅度的增长。因此，大马及美国债券的利差将缩小。
根据野村证券分析员的观察，在过去，债券和房产投资信托的回酬率涨或跌的走势都是一致的，然而，大马房地产投资信托的股息回酬的涨跌幅度，却比债券回酬率更显着。
而当中，大型的房地产投资信托对债券回酬率的变化，会有更大的反应。这相信是因为，大型房地产投资信托的流通量比小型房地产投资信托来得高。
与区域的房地产投资信托相比，大马房地产投资信托的利差处於较低的水平。新加坡及香港房地产投资信托的周息率普遍处於比当地10年政府债券利率高4至5%的水平。而大马的零售房产投资信托则只比10年期政府债券利率高2%。
前景佳 大马REITs最具吸引力
《彭博社》的市场共识预测，区域内的房产投资信托可取得每年5-6%的成长。野村证券预计其追踪的3只大型房产信托（怡保花园房产信托，柏威年房产信托及双威房地产投资信托），在2012至2015年的净利年复合成长率将达到7.1%-10.0%，比区域业者更具吸引力。
分析员指出，目前，在大马交易所上市市值超过5亿美元，同时可提供超过4%周息率的股项并不多，这也说明，为何投资者这愿意支付较高的价格购买大马的房产投资信托。这样的情况，短期内料不会出现改变。
由於大马的零售房产投资信托有较好的成长前景，加上本地市场可提供同样回酬的股项选择不多，因此，分析员认为，大马房产信托对债券回酬率的利差相对较小仍属合理。因此，利差水平相信不会追随新加坡及香港的房产投资信托，进一步扩大至4%。
大马2013年次季的消费信心指数增长至122.9点，第一季的消费信心指数为118.7点。同时，第一季的零售销售成长为7.5%，比大马零售集团（RGM）原先的全年预测5.9%来得高，这也促使大马零售集团上调全年预测至6.4%。大马主要的零售房产信托持续取得接近100%的租用率。在地点良好的市场，住户的续约租金调升率仍可达到10%以上。
虽然大马零售房地产投资信托的基本面强劲，但以历史平均水平及以区域业者做比较，分析员认为，本地零售房地产投资信托的1.1至1.3倍价格对账面值，及2%或更低的利差并不算是吸引力的估值。然而，相对更高的估值，其实也显示出，这一类投资工具的良好基本面，以及投资者的购兴持续支撑着价格的走势。
至於投资风险，野村证券分析员指出，必须留意全球利率走势，大马政府债券的情况，以及利差幅度。
就全球利率走势而言，分析员预期联储局在9月开始缩减购债规模，虽然如此，他不认为债券市场将进一步下跌，因为市场已消化有关的消息，5月至今债券价格已经预先反映这行动。然而，若美国有更激进的措施，当地债券回酬率将进一步走高，大马政府债券也将呈现同样的走势，届时将减低房地产信托的吸引力。
由於大马政府债券的外资持有水平相当高，因此，外围的风吹草动都可能引发外资的抛售潮，虽然本地投资者相信将会进场扶持，不过，大量的外资持有水平，终究是一个风险。突如其来的抛售行动，仍难免推高债券回酬率。
分析员也指出，不包括贺达房产信托在内，大马零售房产投资信托的长期平均利差水平是2.20%，虽然说，零售房产投资信托稳健的前景，是这类投资工具回酬相对较低，但仍吸引投资者的原因。不过，一旦投资这的风险偏好改变，这类投资工具就不再受欢迎。
整体而言，分析员继续看好大马零售市场，中期内，该领域仍有成长空间，因为国内的中产阶级规模接续扩大。然而，当更多新的购物广场建成，竞争将会更剧烈。不过，最高档的购物广场仍可以享有高租用率。不过，续约租金调升率则相信将面对一定的压力。
在近期的股价调整之後，大马房地产投资信托目前的价格对账面值处於1.1至1.3倍，周息率约为5.5至6.2%之间，野村证券分析员认为，这是合理水平，因为这反映房产信托良好的基本面。
黄氏星展唯高达研究指出，预期隔夜利率走高，过去两个月，政府债券回酬率持续走高，10年期的政府债券从3.1%的低水平，走高至3.9%，而紧贴债券市场走势的房产信托，在这期间的股价则下跌超过10%，回酬率因此重新走高20至30个基点至6.1%。
分析员认为，大马房地产投资信托的估值虽然仍比区域的同业高，不过，基於回酬率已经回到2013年初的水平，值得趁低买入。
半数REITs跑赢大市
今年以来，由於投资回酬比银行定期存款来得高，加上股票价格走高，在大马股市上市的房产投资信托（REITs）的确引起不少投资者的注意。
这可从大马股市的16只上市REITs，大部份股价跑赢反映全场走势的富时综合指数看出一般。但是，若要和反映大马股市产业股表现的产业指数相比，REITs的表现却又显得差强人意。
可以这麽说，REITs虽有可取之处，但却未能完全俘虏投资者的心，尤其是在产业市场有见顶之虞，利率有回升的担心之下，投资者对REITs的兴趣已有降温的趋势。
大马股市目前共有16只上市的REITs，我们以这些上市REITs年头至今的股价表现，市值和营业额规模等着手，来评比它的过去表现及未来可能出现的走势。
从图表可以看到，从年头至今，共有8只REITs的股价涨幅跑赢综合指数；1只和综合指数扯平；另有7只跑输综合指数。
综合指数从年头至今共升高7%或118点至1792点。因此，REITs年头至今的股价表现只是略赢综合指数一个马鼻。
跑输产业指数
但是，若和年头至今涨幅达31%的大马股市产业组指数相比，REITs的表现可以说是望尘莫及，没有一只REITs的涨幅可以和产业组指数相提并论，即便是股价表现最佳的雅饰房产信托（AXIS REIT），股价涨幅也只有19.38%。
针对这个现象，产业分析员表示，在国内房地产市场炽热的情况下，投资者较钟情於较可以直接反映市况的产业股，而不是以收租为主的REITs，是可以理解的。
其中一位分析员说：「当市况大好，行情标青时，大家都愿意投资，也愿意承担更高的风险，在这情况下，风险相对较低及回酬也相对较低的REITs，无法和产业股相比，是很合理的反映。」
那业务规模又是否会影响到REITs的投资印象呢？
分析员不否认国内上市的REITs业务规模，的确是让它无法成为全场焦点的部份原因。在16只上市REITs中，每年营业额超过3亿令吉的REITs只有3家，占总数的1/5不到，也等於说有高达8成的上市REITs每年营业额是低於3亿令吉的。
房地产生意是一个讲求规模的生意，规模较小的业者往往无法取得较好的利润，除非有关公司是专走高档或独特市场的业者。
除了营业额之外，公司的市值亦是衡量规模的指标之一。在16只上市REITs中，市值超过10亿令吉的REITs有7只，占总数44%。这等於说明超过一半的REITs，市值是低於10亿令吉，这个水平相等是中小型股的类别。
在16只REITs中，市值最大的是怡保花园产业信托，以8月14日闭市价计算的市值是44亿4000万令吉，紧追在其后头则是柏威年产业信托，市值为42亿1000万令吉。而市值最小的只有1亿1800万令吉，那便是AMANAHHARTA。
市场给予REITs的估值或许也可说明为何这类股票，相比之下没有产业股那般受欢迎。
我们根据16只REITs的本益比计算出其平均值，得到的数目是10.9倍（参阅附表）。这个估值水平低于综合指数的超过16倍。市场到目前为止只愿意以不超过11倍的本益比来买卖REITs，在一定程度上限制了REITs的转手量。
其中一名分析员指出：「假如你有注意到的话，REITs在一个上升的股市中，往往是最后才受到注意的股类。也就是说当全场的估值都相对被提高了，市场才注意到落后的REITs，这个时候REITs才有补涨的机会。REITs在过去一年的股价表现，便清楚说明这点。」
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